物業(yè)“醫(yī)?！闭劇灿胁课?設(shè)施的維修責(zé)任
住慣了“格子鋪”（商品房）的小伙伴都知道，路遇小區(qū)污水管爆炸了，下水道堵了，第一時間找物業(yè)。物業(yè)的身影熟識、親切，對于小區(qū)中共用的部位、設(shè)施，似乎具有先天的責(zé)任。其實(shí)不然，共用部位的維修責(zé)任人，另有他人，共用部位的維修保障，別有天地。
玄機(jī)可從此處尋得
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條第一款：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金?！?/span>
《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第十八條：“住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用?！?/span>
——可見談到共用部位的維修，它有一個堪稱形影不離的朋友“專項(xiàng)維修資金”，專門用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修的專用款項(xiàng)，有如小區(qū)共用部位、共用設(shè)施的“醫(yī)保”。
——專項(xiàng)維修資金并非一攬子措施，共用部位、共用設(shè)施的維修以保修期為分水嶺，責(zé)任歸屬于不同“主兒”。
請聽分解
由此可知，在保修期內(nèi)，共用部位的維修責(zé)任在建設(shè)單位，也就是我們常說的開發(fā)商。
保險期滿，發(fā)生共有部位損毀的，可以動用“醫(yī)?！?。只是，怎么動？由誰來動？
問與答
小區(qū)的路燈有個把燈泡不亮了，能不能動用？我家與隔壁鄰居家共用的墻面有大塊石灰層掉落，能不能動用？
物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施都有一定的使用壽命,超過使用壽命就可能造成各種問題,例如電梯連續(xù)運(yùn)行十多年后，主要配件的磨損會相當(dāng)嚴(yán)重,為保障安全運(yùn)行，就需要大修或更新。專項(xiàng)維修資金設(shè)立，主要目的是用于小區(qū)共有部位、共用設(shè)施如電梯、水箱等的大修，確保共有部位、設(shè)施發(fā)生損毀時有充足、必要的費(fèi)用，是維護(hù)小區(qū)良好環(huán)境、設(shè)備正常使用的重要環(huán)節(jié)。小區(qū)的路燈個把燈泡不亮了，下水道輕微堵住了，一般來說，主要由物業(yè)公司來進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，這些情況尚不足以撬動維修資金。
你家與隔壁鄰居家共用的墻，從建筑結(jié)構(gòu)上看，不單屬于你家，也不單屬于鄰居家，但是從維修、養(yǎng)護(hù)及使用上看，墻面是具有專屬性的，可區(qū)分的。如果你家與隔壁家的共用之墻結(jié)構(gòu)性開裂了，涉及建筑物安全問題，那么可能可以構(gòu)成動用維修資金的前提。如果僅僅是掉石灰塊，那么就由業(yè)主對自己區(qū)分建筑物范圍內(nèi)的石灰掉落承擔(dān)維修責(zé)任了。、使用程序
住宅專項(xiàng)維修資金的使用程序,在業(yè)主委員會成立前后有所不同。
相應(yīng)規(guī)定見《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十二、第二十三條。
程序設(shè)置產(chǎn)生的問題
情景一：大華小區(qū)電梯由于年久失修，處于停運(yùn)狀態(tài)。小區(qū)中多為老太太、老阿公，每天爬上爬下，多有怨氣。欲商量更新電梯。但是，會議召集通知發(fā)出幾次，也未能叫到二分之一的業(yè)主前來參會。
情景二：麗水小區(qū)污水管使用三十多年，已經(jīng)銹跡斑斑，管上皮薄處已經(jīng)出現(xiàn)滲水，臭味刺鼻。不少業(yè)主要求進(jìn)行徹底維修，但是物業(yè)公司與相關(guān)業(yè)主互相推諉，以致問題久久未能解決。
評析：
專項(xiàng)維修資金的使用程序顯得較為復(fù)雜。涉及到物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主委員會、業(yè)主、相關(guān)部門、銀行等多個主體，程序一環(huán)扣一環(huán)，較為嚴(yán)格。程序的復(fù)雜，給專項(xiàng)資金的使用造成了較多障礙，如關(guān)于“使用建議”應(yīng)由專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過的規(guī)定，在實(shí)踐中產(chǎn)生較大問題，或者出現(xiàn)難以召集到大多數(shù)業(yè)主的情況，或者難以形成多數(shù)意見。而多個主體的介入，也使程序拉長，使問題難以得到及時有效的解決。從實(shí)踐角度看，欲發(fā)揮專項(xiàng)維修資金的設(shè)定作用，簡化程序是必要的。
未歸集住宅裝修維修資金的老舊小區(qū)要大修咋辦？
情景一：金興小區(qū)曾經(jīng)是房改房，至今已有四十多年歷史，下水道陳舊多病，每逢雨澇，便積水漫地，兩三天才能排凈，給小區(qū)居民造成極大不便。老太太們曾多次商量根治問題，但均因費(fèi)用較大而商量無果。
情景二：東風(fēng)新村小區(qū)老舊殘破，常發(fā)生外墻開縫、大塊掉皮等現(xiàn)象，每須維修，居委會大媽挨家挨戶上門收取費(fèi)用。
看與思
上述兩個情景，讓我們看到了無“醫(yī)?！钡淖≌^(qū)共有部位保養(yǎng)的艱難。老舊小區(qū)早過保修期，而諸如水管滲漏造成不便、墻體脫落危及安全等問題卻頻繁發(fā)生。主動承擔(dān)發(fā)起責(zé)任的主要是居委會，而居委會財力和能力都有限，代為墊付費(fèi)用和收取費(fèi)用的難度都相當(dāng)大，代收資金的資格也為人質(zhì)疑。
相關(guān)部門建議，小區(qū)居民可以成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會代收、代管居民所交資金，并根據(jù)實(shí)際需要支付費(fèi)用。社區(qū)建議，社區(qū)盡力做好協(xié)調(diào)工作，引導(dǎo)業(yè)主積極籌集資金。律師說，共用部位的維修費(fèi)用應(yīng)由全體業(yè)主均攤，小區(qū)居民可選舉業(yè)主委員會對資金進(jìn)行管理，也可以自己組織收取資金由專人管理。
上述說法對于解決老舊小區(qū)的共有部位的維修問題，確實(shí)可以解燃眉之急，但終為權(quán)宜之計。為此，廣州市國土房管著手起草了廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理?xiàng)l例，擬規(guī)定老房子也要建立由業(yè)主共同交付的專項(xiàng)維修資金，并明確老舊小區(qū)維修資金的歸集和使用方式。條例實(shí)施后，也許，遺留的問題將會迎刃而解。
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