上海市50名人大代表深入申城10多個小區(qū)地毯式調(diào)研物業(yè)管理情況
今年6月起，由50多名市人大代表組成的六個調(diào)研小組，深入上海10多個住宅小區(qū)進行地毯式走訪，調(diào)研物業(yè)管理情況。這是市人大對《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》進行執(zhí)法檢查的一次新嘗試。
市人大代表朱鴻召是第六小組組長。“我們組調(diào)研的兩個點是茅臺新苑小區(qū)和宏潤花園小區(qū)，但實際調(diào)研已超出了這個范圍?！敝禅櫿俦救私哟^10多位主動找上門的居民。有位松江居民令其印象深刻?！八麖乃山s來找我，提著一個拉桿箱，里面塞得滿滿的，全是國外物業(yè)管理相關資料。我和他談了一上午，從他那里復印了20多份材料，也了解了大量一手信息?！?
小區(qū)物業(yè)費流向不明、業(yè)委會監(jiān)管缺失、維修基金續(xù)籌難……這些因物業(yè)管理引發(fā)的社會矛盾逐漸凸顯。這一系列難題怎么破？歷時3個多月調(diào)研，50多名代表遞交了六份“接地氣”的調(diào)研報告。
物業(yè)費欠繳問題，每個組都有話說
廟行鎮(zhèn)寶宸共和家園小區(qū)是第五調(diào)研小組選的一個點。開好居民座談會后，走出小區(qū)時，代表們依然興致不減，“我們就站在外面和居民們聊。”組長許麗萍代表說。半小時后，大家還是覺得不過癮，她和黃晨代表又折了回去，和兩位物業(yè)老法師坐下來細聊，聊的問題就是物業(yè)收費。
物業(yè)費收繳是幾個小組都涉及的熱點。對此，幾乎每一小組都有話說。
在這十多個小區(qū)中，部分業(yè)主拒繳物業(yè)費的情況屢見不鮮。一部分業(yè)主因為對物業(yè)服務不滿意，以拒繳物業(yè)費作為談判的籌碼。在一起強制執(zhí)行中，法官與拖欠物業(yè)費的業(yè)主交談得知，因其住宅外墻滲水，才拒繳物業(yè)費。
第一調(diào)研組組長朱洪明表示，當前的物業(yè)費定價，沒有統(tǒng)一的行業(yè)標準，更缺少質(zhì)價相符的價格體系。有的普通住宅小區(qū)，部分物業(yè)企業(yè)因為收費標準低無法滿足正常開支，就降低物業(yè)服務標準；業(yè)主又因物業(yè)企業(yè)服務不好而拒繳物業(yè)費，形成惡性循環(huán)?！霸跇I(yè)主欠繳物業(yè)費行為約束上，現(xiàn)在一般是通過物業(yè)公司訴諸法律的方式解決，往往耗時長、效率低，缺乏真正有效的手段?！?
代表們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，國家最低工資標準每年上漲，物業(yè)管理成本隨之攀升。而上調(diào)物業(yè)管理費須經(jīng)二分之一業(yè)主同意，不少業(yè)主對調(diào)整物業(yè)管理費抵觸較大，致使物業(yè)服務收費的市場化機制遲遲不能推進。為此，第三調(diào)研小組組長陳敏代表提出，應當盡快推進物業(yè)服務收費的市場化機制。
愿當業(yè)委會主任嗎？幾乎都說“不”
“我前后訪問了10多位業(yè)委會主任，可以給他們作個群像描述。”朱鴻召細數(shù)這些特點：一是要有公道心，處事公道，為人正派，不存私心，不謀私利；二是要有足夠的智慧和群眾工作經(jīng)驗，該說理時說得清理，該拍桌子時敢拍桌子，該打官司時能上法庭；三是要有充分的時間和精力，他能傾聽每位業(yè)主訴求?！叭绻粋€小區(qū)有了這樣一位優(yōu)秀的業(yè)主委員會主任，經(jīng)過兩三年的努力，可以將小區(qū)各項事務理順；如果失去這樣一位優(yōu)秀的業(yè)委會主任，大約只需半年時間，小區(qū)各項事務就將陷入混亂?！?
可要選出這樣的業(yè)委會主任很難。幾個月的密集調(diào)研，已讓許麗萍代表養(yǎng)成一個習慣，她逢人會問，“業(yè)主大會上你會行使表決權嗎？你愿意當業(yè)委會主任嗎?”絕大多數(shù)的回答讓她頗感遺憾：“不會”。
“目前的業(yè)委會制度存在先天不足，主要依賴業(yè)委會成員的個人素養(yǎng)，一旦遇到挫折，業(yè)委會成員立馬辭職不干的事件屢有發(fā)生?！敝禅櫿僭谡{(diào)研中發(fā)現(xiàn)，業(yè)委會在操作執(zhí)行中的確存在著不公開、不征詢、不花錢、不審計等不規(guī)范行為，相應的監(jiān)管、問責也往往難以開展。而另一方面，相關法律法規(guī)責權利不對等也嚴重妨礙了業(yè)委會行使物業(yè)管理主體職能的有效發(fā)揮。他認為，業(yè)委會作為一種尚未成熟、健全的自治制度，還需要居委會等各方力量“扶一把”。
持此觀點者不少，黃晨代表也認為，應賦予業(yè)委會法人代表資格，讓其在法律和各方的監(jiān)督下行使治理社區(qū)的職能，但在具體執(zhí)行中，第三方專業(yè)公司的參與和指導也非常必要。
關于維修資金，跨組進行頭腦風暴
調(diào)研完新華豪庭和杏梅小區(qū)后，第二調(diào)研小組又加一個小區(qū)——普陀的中鼎豪園，組長朱如安說，“這個小區(qū)遇到的問題很典型，即新舊物業(yè)的交接。原來的老物業(yè)不愿意走，新的物業(yè)接手時又碰到很多問題，這怎么銜接？”
維修資金的續(xù)籌是諸多銜接問題中的重要一環(huán)?！跋衩冯]三村小區(qū)這樣的售后房小區(qū)，很多房屋的專項維修基金已不足30%，由于許多業(yè)主對這項工作不理解，關心公共事務的人員在少數(shù)，表決通過續(xù)籌方案難?！标惷粽f，維修資金籌集標準，目前延用的是2001年定價1295元/平方米，顯然標準較低。加之，有些小區(qū)存在同一小區(qū)產(chǎn)權性質(zhì)多樣，致使同一小區(qū)內(nèi)不同居民的維修資金金額差距明顯。
“維修資金的續(xù)籌能否打通公積金的通道？”陳敏建議，在維修資金補建或續(xù)籌過程中，如已經(jīng)業(yè)主大會表決通過，可否出臺相關法律，明確該如何直接繳納；或由法院向已錄入平臺的拒繳業(yè)主追討欠繳部分。他還認為，對于一些涉及業(yè)主生命財產(chǎn)安全的修理應立法強制修理。
這一輪執(zhí)法檢查結(jié)束后，幾位代表還意猶未盡，“我們還搞了次跨組活動，就如何破解物業(yè)管理矛盾進行了一場頭腦風暴?！痹S麗萍說，會上，大家就維修基金的續(xù)籌，是否建立物業(yè)黑、紅名單等再次進行討論，論證的場面相當激烈。