海鴻福船物業(yè)召開2016年第一次子分公司負責人會議
日前，海鴻福船物業(yè)在江南造船大廈召開了2016年第一次子分公司負責人會議，會議由陸偉董事長與張宇杰總經(jīng)理共同主持。分布在全國5個省份的8位負責人首次齊聚一堂，圍繞海鴻福船物業(yè)和各自負責的分支機構近幾年的發(fā)展和對未來的想法進行了深入交流。會議最后，陸偉董事長發(fā)表了講話，原文如下：
首先，感謝各位子分公司負責人來參加這個會議，杭州的張總和如東分公司的潘總都是從外地趕來，辛苦了。在座的好幾位負責人與海鴻福船物業(yè)的淵源已有十年之久了，大家當年滿懷希望地走到一起，期待共同發(fā)展、共同進步?，F(xiàn)在，盡管有些子分公司的發(fā)展規(guī)?；緵]有擴大，但是你們的工作一直都體現(xiàn)在公司總的管理面積、營業(yè)收入和利潤總額上，海鴻福船物業(yè)現(xiàn)在取得的成績也有你們的一份功勞，你們是我們風雨同舟、共同奮斗的同志和盟友，再次感謝各位。下面談三點想法：
一、海鴻福船物業(yè)近幾年的變化
2015年海鴻福船物業(yè)發(fā)生了很大的變化，公司基本完成了十年規(guī)劃中設定的各項戰(zhàn)略目標，用現(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)上時髦的話說——“過去的幾年我們也蠻拼的”。憑借這份拼勁海鴻福船物業(yè)完成了從二級資質(zhì)企業(yè)上升為一級資質(zhì)跨越，憑借這份拼勁海鴻福船物業(yè)完成了工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務標準化306個文件的編寫并順利通過了上海市質(zhì)量技術監(jiān)督局的驗收，憑借這份拼勁公司始終保持著13-15%的發(fā)展速度，目前年經(jīng)營收入超過1.6億元，管理面積將近500萬平方米。公司股東會、董事會和經(jīng)營管理層所有的同仁都在為公司出謀劃策，為推動公司更好地發(fā)展奉獻自己的力量。
過去幾年的拼搏可以說讓海鴻福船物業(yè)從一個在較低層面仰視全國百強企業(yè)那樣的大型成功物業(yè)管理企業(yè)的中小型公司，逐漸踏入了全國品牌物業(yè)管理企業(yè)的圈子。雖然目前僅僅是剛踏入一級資質(zhì)的門檻，但回頭看自己公司內(nèi)部的管理構架、管理方式，再看公司項目的管理狀況、人員的基本素質(zhì)和提供的基礎服務，不得不說我們存在的不足之處還是太多。因為現(xiàn)在我們站的地方高度已經(jīng)跟過去不一樣了，以前海鴻福船物業(yè)可能覺得自己是二級企業(yè)中比較規(guī)范、服務質(zhì)量比較好的，在與同樣是二級企業(yè)，或者三級甚至無級別物業(yè)管理企業(yè)的競爭中確實占有很大的優(yōu)勢，但是現(xiàn)在我們身邊比較的對象已經(jīng)徹底改變了。要承接各種大型的住宅樓盤、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項目、工業(yè)園區(qū)甚至城市綜合體，海鴻福船物業(yè)對面的競爭對手全部都是遠遠優(yōu)秀于自己的各大型品牌物業(yè)公司。為此，我們必須引起警覺，意識到先不說超越其他優(yōu)秀的一級資質(zhì)企業(yè)，至少要跟上這些優(yōu)秀企業(yè)的步伐，才能成為經(jīng)得起市場考驗的一級資質(zhì)企業(yè)，不被市場所淘汰。
大家都清楚，物業(yè)管理行業(yè)是一個微利企業(yè)，物業(yè)管理公司要獲得足夠的收益必須依靠足夠大的體量支撐，500萬平米管理面積與全國物業(yè)管理百強企業(yè)相比實在微不足道。公司最新發(fā)布的2016-2020年新五年規(guī)劃也明確了，未來5年海鴻福船物業(yè)的規(guī)模要大踏步發(fā)展，在座的各子分公司負責人也應該及時跟上海鴻福船物業(yè)的發(fā)展步伐，積極拓展當?shù)貥I(yè)務。
今年上?？偣緦τ诟鱾€區(qū)域的考核毛利率都在不斷上升，而反觀公司各個子分公司的工作總結和工作計劃，有些地方已經(jīng)多年不曾發(fā)展，盈利情況也不甚理想。確實，物業(yè)管理公司承擔的成本壓力在逐年上升，各位也都在想盡辦法控制成本，但是在這樣的形勢下，唯一的解決方法還是應該不斷提升基礎服務質(zhì)量、加快業(yè)務發(fā)展速度，否則公司現(xiàn)在的規(guī)模反而會成為迅速拖垮公司的不利因素，在座的各位也都是經(jīng)營管理里工作的負責人，應該完全能理解和體會到這點，各子分公司如果無法快速適應市場的變化，加快腳步提升服務質(zhì)量、擴大業(yè)務規(guī)模也會很快被市場淘汰。
二、海鴻福船物業(yè)品牌價值提高后對子分公司的影響
目前上海一級資質(zhì)物業(yè)管理公司大約有100多家，海鴻福船物業(yè)2015年剛剛成為一級資質(zhì)企業(yè)，這就意味著公司在全上海物業(yè)管理企業(yè)中的排名大約也是在100位開外，加之上海還有許多世界性、全國性的大型品牌物業(yè)企業(yè)入駐，我們的排名應該還要再靠后一些。但即使如此，公司還是認為自己在這樣的排位位置也沒能做到名副其實，還有許許多多地方需要改進。
這里我也想請各位在做的子分公司負責人評判一下自己的經(jīng)營的單位在當?shù)匚飿I(yè)管理公司中的排名是否也已達到與總公司相同的水平？其實在某些物業(yè)管理企業(yè)競爭還不那么激烈的外地地區(qū)，海鴻福船物業(yè)的子分公司理應是當?shù)刈詈玫奈飿I(yè)管理企業(yè)之一，但我想現(xiàn)在除了公司直管的南通分公司、濱海園區(qū)海福同盛物業(yè)，再沒有其他負責人可以說自己的公司或者自己管理的項目在當?shù)厥菙?shù)一數(shù)二的優(yōu)秀項目。希望各位都能夠意識到，海鴻福船物業(yè)作為一級資質(zhì)企業(yè)為各個子分公司帶來的不僅僅是品牌效益的提升，更是整個外部市場對于你所能提供的服務要求的進一步提升。
相信南通分公司的朱斌經(jīng)理很有體會，最早我們在承接南通行政中心項目時，區(qū)領導提出的要求是“必須上海的公司來管理”，我們從上海派駐通州的項目經(jīng)理普遍得到了認可。但是隨著時間不斷地推移，甲方的要求也在不斷提高，現(xiàn)在區(qū)政府領導都知道海鴻福船物業(yè)是一級資質(zhì)企業(yè)了，馬上就以“一級資質(zhì)企業(yè)應該怎樣怎樣”來要求我們。這是市場給予公司的正常反應，也是所有子分公司同樣必須面對的問題。
海鴻福船物業(yè)一直以來都堅持“以人為本 業(yè)主為上 依法管理”的治司原則，公司多年堅持運行的ISO體系、“三貫標”體系等內(nèi)部管理系統(tǒng)始終確保公司的內(nèi)部管理流程清晰可控。然而因為多方面因素，各類內(nèi)控體系始終沒有在子分公司全面落實。但是隨著公司邁入一級資質(zhì)，各子分公司可能承接的項目規(guī)模也必然會越來越大，目前公司在長春和廣西地區(qū)管理的都已經(jīng)不是普通的住宅小區(qū)，更好的商業(yè)項目機會也非常多，要管理好大型項目首先必須有清晰完善的公司內(nèi)部管理體系。如果公司內(nèi)部管理都不規(guī)范，項目管理規(guī)范又從何談起。
2015年海鴻福船物業(yè)總公司對于各職能部室負責人的考核工作也已經(jīng)全面展開，一方面可以進一步推進公司規(guī)范管理，另一方面也有利于激發(fā)管理干部的工作熱情，為公司建立和培養(yǎng)一支敢于作為、忠實可靠的管理團隊。海鴻福船物業(yè)各子分公司如何完善各自管理體系，與總公司協(xié)調(diào)配合，形成一套能與總公司共同發(fā)展的管理班子也是各位需要考慮的重要課題。
三、海鴻福船物業(yè)與各子分公司更進一步緊密合作達成共享共贏
1、加強項目運營監(jiān)管，提供切實有效的解決方案。
海鴻福船物業(yè)公司所有項目自2015年上半年開始執(zhí)行新版綜合運行檢查標準，全面優(yōu)化過去統(tǒng)一檢查中因標準單一而產(chǎn)生的檢查內(nèi)容在實際項目無法實施的情況。根據(jù)不同類型的項目制定不同的標準，不同的關鍵點位，目的就在于最快、最清晰地了解項目的實際運行情況，以便及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題。因為項目的運營情況將直接影響到業(yè)主對于物業(yè)服務的感受，進而直接在物業(yè)費收繳率上面得到體現(xiàn)。加之物業(yè)管理是一個服務性行業(yè)，品牌美譽度的傳播途徑主要還是來自業(yè)主的口碑，基礎服務的好壞將直接影響到公司的品牌。
雖然目前綜合運行部的運營檢查還沒有全部覆蓋到所有子分公司項目，總公司與在座的各位的合作方式也不盡相同，但是不論是哪種合作方式，公司都可以為大家提供物業(yè)管理方面的工作指導，為日常運行中發(fā)現(xiàn)的問題提供客戶溝通、工程管理、園林綠化、法律法務等各方面解決方案，各子分公司也可以積極主動與綜合運行部進行交流，分享經(jīng)驗。
2、推進項目管理規(guī)范化，努力提升基礎服務質(zhì)量。
公司從2013年開始著手編寫工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務標準化306個文件就在有意識地整理和歸納海鴻福船物業(yè)成立十數(shù)年里各類管理經(jīng)驗和管理自錄，形成系統(tǒng)性的文件。2015年，公司又在306個標準化文件的基礎上又完成了江南造船大廈此類高端商務辦公樓的物業(yè)管理指導書和天居玲瓏灣城此類中高端住宅小區(qū)的物業(yè)管理指導書編制。2016年公司計劃全面完成10個類型的物業(yè)管理指導書編制工作，為海鴻福船物業(yè)上海總公司和各子分公司承接各種不同類型項目提供管理模板，幫助項目經(jīng)理在最短的時間內(nèi)了解項目的基本情況和必須完成的基礎工作內(nèi)容。物業(yè)管理指導書的編寫是對全面實現(xiàn)各項目規(guī)范管理尤為重要的工作，對于提升基礎服務質(zhì)量有著推動性的作用，并可以為各子分公司干部的選聘和培訓提供專業(yè)材料。
近日總公司制作完成了一批定制U盤，里面預存了公司已經(jīng)編輯成文的4個類型項目管理指導書，以及工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務標準化306個文件兩份模塊文件。此外，還特地將《海鴻福船物業(yè)2016-2020年戰(zhàn)略規(guī)劃書》、《解密海鴻福船物業(yè)“1337-366-306”品質(zhì)密碼》以及《全面抓好基礎服務 爭創(chuàng)“令人交口稱贊”的小區(qū)》幾篇重要文章放在其中，在今天的會議上將贈送給各位子分公司負責人。希望在座的子分公司負責人也能同樣意識到基礎物業(yè)服務一直是海鴻福船物業(yè)賴以生存的核心要素，是我們吃飯的本錢，重視基礎物業(yè)服務才能體現(xiàn)我們的品牌價值。
3、加深公司品質(zhì)密碼運用，擴大品牌效益影響力。
海鴻福船物業(yè)品質(zhì)密碼“1337-366-306”蘊含了這一代海鴻福船物業(yè)人自1998年公司成立以來對于推進、發(fā)展、創(chuàng)新海鴻福船物業(yè)管理和企業(yè)管理的心血結晶，也代表了海鴻福船物業(yè)目前這一階段的企業(yè)文化核心價值，是公司管理層多年來思考、實踐并創(chuàng)新提出的眾多管理思路和工作方法的高度提煉，是海鴻福船物業(yè)“治司理念”的綜合體現(xiàn)。
公司品質(zhì)密碼中包含的很多內(nèi)容各子分公司都可以運用在日常的工作中，不僅可以有效提升基礎服務質(zhì)量，同時也對外樹立起了全新的專業(yè)形象，擴大海鴻福船物業(yè)的品牌影響力。2016年公司上半年將會完成“令人交口稱贊的小區(qū)”評選條件的設定，每個區(qū)域評選出1個達標小區(qū)，下半年開展公司服務質(zhì)量免檢單位的評比活動，選出1個免檢單位。用實實在在的優(yōu)秀項目讓各級領導對海鴻福船物業(yè)這一品牌放心，讓各方業(yè)主對海鴻福船物業(yè)的服務感到滿意，希望各子分公司可能積極投入大力提升基礎服務質(zhì)量，參與到這一系列活動中來。
4、提高子分公司管理效率，引進各類系統(tǒng)管理軟件。
海鴻福船物業(yè)上海總公司針對目前公司基礎臺賬薄弱的問題，從2015年開始在部分成熟項目試點推行“新視窗”軟件，以完善的系統(tǒng)軟件規(guī)范各個項目的日常運行記錄，并實現(xiàn)總部聯(lián)網(wǎng)實時監(jiān)管。2016年公司財務管理部門還將全新引入一套網(wǎng)絡化財務管理軟件，實現(xiàn)總部財務從局域網(wǎng)到互聯(lián)網(wǎng)的升級，更快、更準確地掌握項目的收支情況。這些都是公司在取得一級資質(zhì)后投入大量資金推進的工作，主要目的都在于切實提高公司各部門的管理效率。這些系統(tǒng)軟件在總公司順利運行并充分適應后，均可在各子分公司推廣，總部各部門將全力支持調(diào)試和培訓工作。
5、加強干部培訓，推動子分公司干部專業(yè)化進程。
海鴻福船物業(yè)總公司每季度干部培訓制度已經(jīng)推行了數(shù)年，定期邀請與物業(yè)管理相關的各個領域?qū)＜?、學者以及業(yè)主代表、甲方領導為項目經(jīng)理以上的干部進行專業(yè)培訓。一方面加強管理干部對外交流、溝通的能力，另一方面也大大拓展了干部的知識面，對于物業(yè)管理可能涉及的領域都有所了解，才能在日常管理工作中更準確地做出應對。各子分公司均可以與總部人力資源部聯(lián)系，安排主要干部和相關負責人來參加公司的各類培訓。
2016年公司的干部培訓制度和員工培訓制度都要進行進一步改革，更具針對性，實用性，并將新進干部的培訓融入其中，使新入職的干部不僅能盡快了解公司文化，還能更快速掌握海鴻福船物業(yè)各類管理系統(tǒng)的運作。同時公司希望在座各位的子分公司積極參加培訓，邀請上海的干部到當?shù)剡M行培訓，加強兩地干部員工的交流，加深外地員工對于海鴻福船物業(yè)的歸屬感。
6、“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)管理+互聯(lián)網(wǎng)”戰(zhàn)略的全面引進
作為一個以物業(yè)四?；A服務為主營的傳統(tǒng)物業(yè)公司，海鴻福船在“互聯(lián)網(wǎng)+”戰(zhàn)略的探索方面其實走得比其他優(yōu)秀企業(yè)稍晚了一步。但是晚起步也有晚起步的好處，因為目前所有公司都在“探索”的階段，很多企業(yè)投入大量人力物力獲得的成果我們可以馬上吸收其成功經(jīng)驗規(guī)避走錯誤的道路產(chǎn)生的成本。無論在社區(qū)商務、智慧社區(qū)、以及各類智能化設備的引進等方面，海鴻福船物業(yè)均已有所發(fā)展。部分項目已在社區(qū)政府的牽頭下對部分智能社區(qū)服務予以試點，盡管目前看來尚未有很大收益，但“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)管理+互聯(lián)網(wǎng)”已是大勢所趨，我們做好充分準備，一旦時機成熟，即可抓住機遇。
目前海鴻福船物業(yè)包括公司總公眾號在內(nèi)，已經(jīng)建立了20多個微信公眾號，實現(xiàn)了微信保修、微信投訴、微信公告等功能，未來條件成熟還可以繼續(xù)開發(fā)微信繳費功能。去年下半年公司正式成立了HHFC總經(jīng)理微信辦公群，所有總經(jīng)辦的日常會議通知，各項目的情況均在微信辦公群實時傳遞，大大加快了信息流轉的速度，為項目經(jīng)理和公司職能部室建立了通暢的交流平臺。如果各子分公司有需要，這些都是可以迅速復制的資源，可以幫助大家迅速建立與互聯(lián)網(wǎng)的連接。
海鴻福船物業(yè)始終堅持“專注、專業(yè)、專心”的“三個?！崩砟睿瑢Ｗⅲ簩Ｗ⒂谂c物業(yè)服務相關的一切內(nèi)容，只要業(yè)主有需求我們就提供相應服務；專業(yè)：專業(yè)提供物業(yè)四?；A服務，提升做好物業(yè)設施管理、物業(yè)資產(chǎn)管理、客服關系管理和客戶行為管理四大專業(yè)管理；專心：用心做好每一件事，用心為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務。2016年公司將成立專門的資產(chǎn)投資部，由一位副總級別的管理人員牽頭對現(xiàn)有的各子分公司、及其他投資項目進行梳理，更好地挖掘現(xiàn)有資源，充分盤活這塊業(yè)務。在座的各位都已經(jīng)與海鴻福船物業(yè)融洽合作多年，相信在公司取得一級資質(zhì)以后也能盡快跟上公司發(fā)展的步伐，積極拓展當?shù)貥I(yè)務，融入公司企業(yè)文化，共同發(fā)揚海鴻福船物業(yè)特質(zhì)品牌。
最后，我以兩句話結束今天的發(fā)言：立足基礎物業(yè)，擴大面積與經(jīng)營收入；放眼互聯(lián)網(wǎng)信息化進程，加強利用資源組合。與各位子分公司領導共勉，大家共同努力。