上海浦東率先出臺物業(yè)費(fèi)協(xié)商調(diào)整機(jī)制指導(dǎo)意見
物業(yè)費(fèi)能不能漲？該怎么漲？具體漲多少？這些問題一直困擾著物業(yè)服務(wù)企業(yè)和行業(yè)管理部門。記者從浦東新區(qū)建交委獲悉，《關(guān)于建立浦東新區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)協(xié)商調(diào)整機(jī)制的指導(dǎo)意見》已經(jīng)起草完成，不久有望出臺實(shí)施。據(jù)悉，該指導(dǎo)意見也是全市首個(gè)物業(yè)費(fèi)協(xié)商調(diào)整機(jī)制指導(dǎo)意見。
解決“不愿調(diào)”
破解“議價(jià)難”
建立合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)協(xié)商調(diào)整機(jī)制，是《指導(dǎo)意見》的核心。浦東新區(qū)建交委相關(guān)人士指出，制定《指導(dǎo)意見》有著幾個(gè)現(xiàn)實(shí)意義。
意義一是有利于強(qiáng)化政策導(dǎo)向作用，解決物業(yè)服務(wù)費(fèi)“不愿調(diào)”的問題。據(jù)介紹，由于物業(yè)服務(wù)費(fèi)原先多年受政府管控，前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)過低，業(yè)主委員會未組建的小區(qū)又不允許提價(jià)，造成物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)整體較低。已經(jīng)成立業(yè)主委員會的調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)也困難重重，“部分住宅交付入住十多年，物業(yè)服務(wù)費(fèi)從未調(diào)整過?！痹撊耸扛嬖V記者。
然而，這些年物業(yè)服務(wù)成本卻存在剛性上漲，例如企業(yè)員工支出，按照最低工資標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，2004年是每月635元，到了2016年已經(jīng)漲到每月2190元。如果物業(yè)服務(wù)費(fèi)不調(diào)整，勢必影響到物業(yè)服務(wù)的有效供給。出臺《指導(dǎo)意見》，就是要向社會釋放“物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)與物業(yè)服務(wù)成本同向變動(dòng)”的信息，發(fā)揮政策的導(dǎo)向作用，改變當(dāng)前業(yè)主及業(yè)委會“不愿調(diào)、不想調(diào)”的思維習(xí)慣。
意義二是有利于破解“議價(jià)難”，解決物業(yè)服務(wù)費(fèi)“不會調(diào)”的問題。物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整不像菜市場買菜那么簡單，可以當(dāng)面討價(jià)還價(jià)進(jìn)行交易，物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整涉及到成本測算和業(yè)主大會程序等多個(gè)環(huán)節(jié)，難度確實(shí)比較大。也正因?yàn)槿绱耍^(qū)業(yè)委會對調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)普遍有畏難情緒。
《指導(dǎo)意見》把物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整涉及到的成本測算考慮的因素、成本構(gòu)成、物業(yè)費(fèi)組成、基本程序等，告知業(yè)主、業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將在很大程度上方便推進(jìn)物業(yè)服務(wù)調(diào)整，可一定程度上緩解物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整的“議價(jià)難”，解決“不敢調(diào)、不會調(diào)”的問題。
物業(yè)費(fèi)有公式
協(xié)商調(diào)整走程序
隨著物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府管制成為歷史，浦東新區(qū)建交委下屬區(qū)物業(yè)管理中心及時(shí)組織力量加以研究和探討。今年10月，該中心形成了《指導(dǎo)意見》征求意見稿，并征求各方意見和建議。而該《指導(dǎo)意見》的出臺將使得物業(yè)費(fèi)協(xié)商調(diào)整有規(guī)可循。
首先，《指導(dǎo)意見》明確了協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的適用范圍：已組建業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，可由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商；未組建業(yè)主委員會或雖已組建但是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會已無法正常運(yùn)作的住宅小區(qū)，可由居民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)，組織召開業(yè)主大會會議決定。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商調(diào)整的原則也得到明確，包括物業(yè)服務(wù)成本與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“同向變動(dòng)”的原則、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)優(yōu)先保障住宅小區(qū)公共安全的原則、物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整由全體業(yè)主按少數(shù)服從多數(shù)共同決定的原則、物業(yè)服務(wù)收支情況公開透明的原則。
關(guān)于業(yè)主最為關(guān)心的物業(yè)服務(wù)成本、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成，《指導(dǎo)意見》以舉例的方式，明確了物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本組成部分以及不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本的項(xiàng)目。同時(shí)，對于物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題，《指導(dǎo)意見》提供了基本公式供參考，讓業(yè)主、業(yè)委會、居委會、物業(yè)企業(yè)明白物業(yè)服務(wù)費(fèi)是怎么計(jì)算出來的。
此外，《指導(dǎo)意見》比較詳細(xì)地描述了物業(yè)費(fèi)協(xié)商調(diào)整基本程序的九大環(huán)節(jié)，如調(diào)整啟動(dòng)、服務(wù)成本及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算、召開溝通聽證會、服務(wù)費(fèi)調(diào)整方案公示公告、提交業(yè)主大會審議表決調(diào)整方案、新物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示等，讓各方心中有底。