以靜安為例，探索物業(yè)管理區(qū)域空間重構(gòu)
靜安“十三五”規(guī)劃明確以建成“最具引領(lǐng)性的全球城市核心城區(qū)”為總目標(biāo)，打造高品質(zhì)、現(xiàn)代宜居的核心城區(qū)。靜安在快速發(fā)展變革的過(guò)程中，持續(xù)提升服務(wù)能級(jí)，重構(gòu)城區(qū)功能結(jié)構(gòu)，探索管理模式創(chuàng)新，始終是靜安重要課題。靜安區(qū)行政區(qū)域面積37平方公里，“被仰望”的高端商業(yè)商務(wù)樓宇與“從未遺忘”的老舊小區(qū)鱗次櫛比，城區(qū)有機(jī)更新與舊城的民生改造共同推進(jìn)過(guò)程中，物業(yè)管理作為城區(qū)管理的抓手，如何率先探索走出一條中心城區(qū)管理新路？對(duì)靜安來(lái)說(shuō)意義重大。
靜安下轄13個(gè)街道1個(gè)鎮(zhèn)，274個(gè)居（村）委會(huì)，3154個(gè)居民小組。這么龐大的組織體系下，2015-2017，靜安區(qū)連續(xù)三年位居物業(yè)管理公眾滿意度測(cè)評(píng)全市第一，成績(jī)裴然。但城區(qū)發(fā)展過(guò)程中，物業(yè)管理依舊有諸多問(wèn)題不可回避：
１、短板明顯，老舊小區(qū)問(wèn)題突出。目前，靜安區(qū)有老舊小區(qū)388個(gè)，占全區(qū)小區(qū)總數(shù)49.4%，建筑面積1283.85萬(wàn)平方，占全區(qū)住宅面積38.2%。這些房屋的房齡長(zhǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備差、安全隱患多、小區(qū)配套功能少、物業(yè)管理難度大。
２、成本約束，管理標(biāo)準(zhǔn)提高困難。物業(yè)管理服務(wù)通常以價(jià)定質(zhì)，隨著不斷上漲的人工成本和政策成本，不斷老化的設(shè)施設(shè)備導(dǎo)致維護(hù)成本持續(xù)上漲，十年難變的物業(yè)管理費(fèi)，對(duì)于收費(fèi)高的商務(wù)樓宇或高檔小區(qū)尚好，但對(duì)于原本收費(fèi)低的小區(qū)來(lái)說(shuō)捉襟見(jiàn)肘，管理標(biāo)準(zhǔn)很難提高。物業(yè)管理費(fèi)收入高低差形成的管理水平層次、位次分化明顯。
３、發(fā)展瓶頸，管理水平參差不齊。目前小區(qū)物業(yè)管理人員是“一小區(qū)一配置”，對(duì)于小、老、收費(fèi)低的物業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，受管理費(fèi)收入低的限制，管理人員配置少或無(wú)，技術(shù)工種不全，綜合管理能力弱，安全應(yīng)急響應(yīng)能力差，能夠做好物業(yè)管理的保安、保潔、保綠、保修這“四?！狈?wù)已實(shí)屬不易，要提升管理服務(wù)能級(jí)，服務(wù)于智慧型社區(qū)、國(guó)際化城區(qū)、標(biāo)桿型全球化城市中心，則是難上加難。
４、資源不均，外溢共享功能有限。廉租房、公租房、舊式里弄、新建商品房等不同的房屋現(xiàn)狀及功能屬性，實(shí)行不同的住房管理體系，小區(qū)自配資源不均衡且都是獨(dú)用獨(dú)享，以建筑紅線為隔離的物業(yè)區(qū)域，共享運(yùn)動(dòng)、健身、養(yǎng)老、圖書(shū)站等社區(qū)資源十分局限。
5、“三美”建設(shè)成果鞏固任務(wù)繁重。2015年至今，全區(qū)綜合改造累計(jì)完成全項(xiàng)目修繕120.71 萬(wàn)平米、屋面及相關(guān)設(shè)施改造 622.84平米、多高層住宅綜合整治 889.93 萬(wàn)平米。完成二次供水設(shè)施改造 756 萬(wàn)平米、雨污分流改造 42 萬(wàn)平米、老舊住房安全隱患處置 26 萬(wàn)平米等等，大量的“三美”建設(shè)，后續(xù)的管理與成果鞏固工作任重而道遠(yuǎn)。
針對(duì)上述問(wèn)題，提出下述思考建議。
１、探索靜安物業(yè)管理新模式。靜安作為中心城區(qū)，發(fā)展需求已由以外溢式開(kāi)發(fā)為主轉(zhuǎn)為以內(nèi)部功能調(diào)整、結(jié)構(gòu)重組優(yōu)化為主，所需要的城區(qū)管理是“通體社會(huì)”及社區(qū)自治模式，物業(yè)管理作為城區(qū)管理服務(wù)供應(yīng)商，亟需內(nèi)涵式發(fā)展及管理創(chuàng)新，需要在頂層設(shè)計(jì)上迭代理念認(rèn)知?，F(xiàn)行的物業(yè)管理更多源于產(chǎn)權(quán)理論、委托代理理論等，建議我區(qū)物業(yè)管理模式導(dǎo)向上由“小區(qū)型”升級(jí)“社區(qū)型”，將以產(chǎn)權(quán)人、委托人為服務(wù)聚焦的物業(yè)管理，注入“地域歸屬和社區(qū)價(jià)值”，將小區(qū)物業(yè)管理小單元和“三區(qū)”（城區(qū)、社區(qū)、街區(qū)）管理大版塊結(jié)合起來(lái)，鞏固已有“三美”建設(shè)及人文成果，率先形成“社區(qū)型物業(yè)管理”的靜安模式。
2、重新設(shè)計(jì)靜安物業(yè)管理的空間劃分。目前，我區(qū)已在推行物業(yè)管理區(qū)域歸并，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)輸出管理，保質(zhì)增效。建議區(qū)有關(guān)部門在物業(yè)管理小區(qū)合并管理的基礎(chǔ)上，重構(gòu)物業(yè)管理的區(qū)域結(jié)構(gòu)，以街道行政區(qū)域?yàn)樯鐓^(qū)單元導(dǎo)入物業(yè)管理，打通小區(qū)、街區(qū)、社區(qū)、城區(qū)的管理，點(diǎn)線面結(jié)合，結(jié)合網(wǎng)格化管理實(shí)行全覆蓋的社區(qū)管理，避免多邊界，多頭責(zé)任。全社區(qū)型物業(yè)管理，強(qiáng)調(diào) “街鎮(zhèn)物業(yè)所轄區(qū)域”，可提高規(guī)模效益，降低邊際成本，便于配置高層級(jí)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)人員，提升物業(yè)服務(wù)能力的同時(shí)，亦可讓高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)通行于全社區(qū)。
3、放開(kāi)街區(qū)、社區(qū)的物業(yè)管理市場(chǎng)。加大政府采購(gòu)物業(yè)服務(wù)的范圍、內(nèi)容，不分企業(yè)所有制，讓物業(yè)管理企業(yè)作為城區(qū)管理服務(wù)供應(yīng)商，參與、融入，多樣化發(fā)展。城區(qū)管理充分市場(chǎng)化、全面化，可以打破管理體制不同的壁壘、運(yùn)行體制不同的屏障，緩解“體制內(nèi)管理缺編制，體制外生存缺市場(chǎng)，體制內(nèi)外都高成本”現(xiàn)象。
4、培育聯(lián)動(dòng)、聯(lián)片的社區(qū)治理體系。催生新的“社區(qū)綜合體”為物業(yè)服務(wù)的主體空間，物業(yè)管理服務(wù)從服務(wù)于“四?！被貧w其核心本源，服務(wù)于人、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的有機(jī)整合。建議我區(qū)按照行政區(qū)屬，強(qiáng)調(diào)對(duì)物業(yè)管理的屬地化管理、考核權(quán)限，順應(yīng)目前街道、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司四位一體的社區(qū)治理體系，共治共享。
5、建立社區(qū)型應(yīng)急管理體系。將物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)急管理納入社區(qū)應(yīng)急儲(chǔ)備，應(yīng)急指揮、協(xié)調(diào)、響應(yīng)、資源，按照行政管理劃片，都落實(shí)到屬地管理，結(jié)合網(wǎng)格化管理平臺(tái)，統(tǒng)籌資源、統(tǒng)一調(diào)度。就近救緩的格局，亦可提高響應(yīng)速度，降低應(yīng)急管理成本。
(作者系上海德一置行物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理)