惠州試點(diǎn)放開(kāi)物業(yè)費(fèi)可從三方面考量
近日，我市物業(yè)管理行業(yè)關(guān)注度最高的話題，無(wú)疑就是在上周二(9月22日)，市發(fā)展和改革局聯(lián)合市房產(chǎn)管理局印發(fā)《惠州市關(guān)于放開(kāi)非保障性住房物業(yè)服務(wù)費(fèi)試點(diǎn)工作方案》(下稱“《方案》”)。根據(jù)《方案》，從10月1日起，我市將在全市試點(diǎn)放開(kāi)除保障性住房以外的小區(qū)物業(yè)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)價(jià)。據(jù)悉，作為全省的首個(gè)試點(diǎn)城市，惠州將在廣東率先試飲放開(kāi)物業(yè)費(fèi)的“頭啖湯”，而該《方案》的試行時(shí)間為一年，屆時(shí)，惠州的試行經(jīng)驗(yàn)將會(huì)為省發(fā)改委、省住建廳等單位制定物業(yè)費(fèi)收取政策提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。
記者了解到，對(duì)于多數(shù)自稱虧損的物管企業(yè)來(lái)說(shuō)，有機(jī)會(huì)以市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)來(lái)重新確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)疑將是好事一件，可到時(shí)具體怎么放?又以什么作為價(jià)格參照?政府部門又會(huì)如何監(jiān)管?他們心里并沒(méi)譜，當(dāng)前也只是摸著石頭過(guò)河。而眾多受訪的業(yè)主也對(duì)記者坦言，以市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，他們都表示理解，也認(rèn)為可以推動(dòng)行業(yè)進(jìn)步，但都希望費(fèi)用是在主管部門監(jiān)管下合理上漲，而不能無(wú)節(jié)制，同時(shí)也希望相關(guān)服務(wù)水平也能水漲船高。
劉德軍
方案出臺(tái)有助推動(dòng)行業(yè)自律
而《方案》在試行過(guò)程中將要注意哪些事項(xiàng)?將會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)、物管企業(yè)和從業(yè)人員帶來(lái)哪些影響?帶著這些問(wèn)題，記者日前對(duì)市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉德軍進(jìn)行了采訪。劉德軍表示，《方案》的精神和出發(fā)點(diǎn)肯定是好的，畢竟這樣可以更有助于物業(yè)或業(yè)主雙方都有權(quán)利根據(jù)自己的需求提出物業(yè)費(fèi)上漲或下調(diào)機(jī)制，有助于推動(dòng)行業(yè)自律。不過(guò)，既然《方案》是試行的，那它還有一個(gè)精神就是探索，是為了將來(lái)的方案更合理完善，因此試行過(guò)程中，難免會(huì)出現(xiàn)一些在磨合期常會(huì)遇到的問(wèn)題，想要更好更快地對(duì)效果進(jìn)行整體評(píng)估并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該重點(diǎn)從物管企業(yè)、小區(qū)業(yè)主和主管部門三方面的反映進(jìn)行考量，作為市場(chǎng)中的主角，物管企業(yè)和業(yè)主的意見(jiàn)無(wú)疑最為關(guān)鍵。而在政府方面，更重要的就是在政策和引導(dǎo)層面松緊有度地把控市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，合理監(jiān)管，而不能聽(tīng)之任之，過(guò)度放松。
企業(yè)聲音
希望借此機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)扭虧為盈
“物管企業(yè)都準(zhǔn)備好了嗎?”在方案出臺(tái)后，這是劉德軍首先關(guān)注的問(wèn)題。他告訴記者，惠州物管行業(yè)還處于成長(zhǎng)階段，很容易出現(xiàn)一些困擾它發(fā)展的問(wèn)題，而其中的突出問(wèn)題之一，就是企業(yè)普遍存在虧損。“到底有多少虧損的物管企業(yè)，這個(gè)我們沒(méi)有辦法去精準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)。保守一點(diǎn)估計(jì)，目前在惠州的近600家物管企業(yè)中，可能有一半以上都存在不同程度的虧損?！眲⒌萝娬J(rèn)為，在《方案》出臺(tái)后，對(duì)于逆境中的物管企業(yè)來(lái)說(shuō)，可能會(huì)是一次很好的機(jī)會(huì)，因?yàn)樗鼈兙涂梢酝ㄟ^(guò)合理調(diào)價(jià)來(lái)解決企業(yè)困境，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈：“以前企業(yè)調(diào)價(jià)可能會(huì)扭扭捏捏，但現(xiàn)在可以揭掉面紗，光明正大、公開(kāi)透明地調(diào)整。”
《方案》是出臺(tái)了，可要怎么漲、什么情況下才能漲?卻并不是每個(gè)企業(yè)都清楚。一位不愿具名的物管企業(yè)高層陳經(jīng)理就對(duì)記者表示，他所在的公司已經(jīng)連續(xù)虧損三年，以前曾在個(gè)別小區(qū)有調(diào)價(jià)的嘗試，可卻受到了多數(shù)業(yè)主的抵制，最終無(wú)奈撤場(chǎng)，如今調(diào)價(jià)的“機(jī)會(huì)”來(lái)了，可到底怎么漲，公司高層仍無(wú)清楚頭緒。對(duì)此，劉德軍給出了自己的建議：“放開(kāi)之后，物管企業(yè)在調(diào)價(jià)之前要給自己制定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，而不能無(wú)底線、不按市場(chǎng)規(guī)律地漲。同時(shí)，在調(diào)價(jià)之前，關(guān)鍵還是要做好自己的基礎(chǔ)服務(wù)，贏得民心，這樣調(diào)價(jià)也能更有底氣?！?/span>
業(yè)主聲音
希望物業(yè)公司在賺錢同時(shí)要盡到責(zé)任
物業(yè)費(fèi)放開(kāi)了，在物業(yè)公司調(diào)價(jià)之后，它的服務(wù)水平是否會(huì)有提高?技術(shù)裝備是否會(huì)更加完善?服務(wù)人員會(huì)不會(huì)得到增加?這是眾多業(yè)主都關(guān)注的問(wèn)題。家住江北一小區(qū)的市民梁文斌就對(duì)記者表示：“對(duì)我們業(yè)主來(lái)說(shuō)，盡管物業(yè)費(fèi)上漲會(huì)導(dǎo)致我們的負(fù)擔(dān)加重?？扇绻菢涌梢宰屛飿I(yè)公司加強(qiáng)小區(qū)管理，提高服務(wù)水平，使我們住得更舒心，安全更有保障。那這種調(diào)價(jià)就漲得值，我們也能接受，但前提是企業(yè)在賺錢時(shí)，也要牢記自己的責(zé)任。”另一位家住東平一小區(qū)的市民郭曉靜也表示：“對(duì)必要的調(diào)價(jià)，我個(gè)人沒(méi)什么意見(jiàn)，但一定要在我們和物業(yè)公司平等對(duì)話后做出決定。也就是說(shuō)，要保證我們業(yè)主的話語(yǔ)權(quán)和決定權(quán)?！?/span>
對(duì)此，劉德軍解釋稱，根據(jù)國(guó)家和省的相關(guān)規(guī)定，確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，而《方案》出臺(tái)后，已經(jīng)更加注重保障業(yè)主的話語(yǔ)權(quán)。個(gè)別情況下，業(yè)主甚至還有“生殺大權(quán)”，炒掉物業(yè)公司。因此，物業(yè)公司在調(diào)整價(jià)格時(shí)，就一定要與市場(chǎng)價(jià)格、業(yè)主意愿以及自身的服務(wù)水平相吻合。