碧桂園從1到N的戰(zhàn)略邏輯
碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人對法治周末記者表示，當(dāng)前碧桂園旗下物業(yè)、教育業(yè)務(wù)分拆上市計(jì)劃均已明確。未來碧桂園的上市版圖或許還不僅僅限于地產(chǎn)、物業(yè)及教育。
碧桂園正在加快旗下業(yè)務(wù)的資本運(yùn)作。
近日，碧桂園公布2015年中期業(yè)績。當(dāng)日，在香港舉行的中期業(yè)績會上，碧桂園高層透露，碧桂園計(jì)劃要將旗下的物業(yè)、教育兩大業(yè)務(wù)板塊分拆上市。
與此同時，碧桂園也重申了將旗下酒店業(yè)務(wù)分拆上市的計(jì)劃。
碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人對法治周末記者表示：“當(dāng)前碧桂園旗下物業(yè)、教育業(yè)務(wù)分拆上市計(jì)劃均已明確。未來碧桂園的上市版圖或許還不僅僅限于地產(chǎn)、物業(yè)及教育。”
分拆旗下教育、物業(yè)、酒店板塊上市，從1家企業(yè)變成N家企業(yè)，碧桂園到底在籌劃著怎樣的藍(lán)圖?
戰(zhàn)略：
布局社區(qū)配套服務(wù)
碧桂園2015年中期業(yè)績顯示，上半年碧桂園的多項(xiàng)盈利指標(biāo)都在下降，毛利率23.2%，同比下降5.4%，凈利率11.4%，同比下降3.3%。9月8 日，碧桂園公布2015年前8個月業(yè)績，數(shù)據(jù)顯示，前8個月碧桂園共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約713.8億元，僅完成全年目標(biāo)的52.87%。
據(jù)碧桂園年報(bào)顯示，碧桂園毛利率與凈利率已連續(xù)兩年出現(xiàn)下滑，2012年碧桂園毛利率為31.2%，到2013年降至27.7%，2014年又滑落至24.1%;凈利率曾連續(xù)3年超過16%，但2013年降至13.6%，2014年又下滑到12.1%。
盈利能力下降已成為碧桂園所面對的重要問題。同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉對法治周末記者表示，進(jìn)入所謂白銀時代，樓市供需關(guān)系基本平衡，傳統(tǒng)住宅行業(yè)的利潤率在下滑，而從需求的角度來講，以剛需為主的購房雖然絕對量仍然可觀，但快速增長的時代已然過去。
張宏偉分析稱：“之前市場的增速相對較高，推動企業(yè)經(jīng)營業(yè)績快速增長，現(xiàn)在市場增速減緩，所以對于企業(yè)而言就必須提高核心競爭能力，尋求新的業(yè)務(wù)。即使現(xiàn)有的一些新業(yè)務(wù)還無法盈利，但企業(yè)也要為未來做好布局。”
早在今年3月11日的碧桂園2014年業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國強(qiáng)就曾披露：“社區(qū)將是碧桂園探索新業(yè)務(wù)的一個重要方向?！?/span>
打造社區(qū)資源整合平臺是碧桂園面向未來的重要戰(zhàn)略，在今年中期業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園首次對外公布了其社區(qū)資源整合平臺的板塊構(gòu)成。據(jù)碧桂園集團(tuán)總裁、執(zhí)行董事莫斌介紹，碧桂園將形成地產(chǎn)開發(fā)、社區(qū)服務(wù)及配套、金融三大業(yè)務(wù)板塊。其中，社區(qū)服務(wù)及配套包括教育、社區(qū)服務(wù)及健康養(yǎng)老、物業(yè)運(yùn)營。
在碧桂園的戰(zhàn)略中，物業(yè)、教育是其社區(qū)服務(wù)及配套業(yè)務(wù)板塊的重要組成部分。張宏偉指出：“在傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)利潤空間收窄的情況下，企業(yè)希望借助資本市場的力量來培育自身的新業(yè)務(wù)，謀求轉(zhuǎn)型。”
莫斌說：“只要對經(jīng)營方面有價值的，可以分拆的，我們在未來的時間內(nèi)，都會逐步分拆上市?！?/span>
教育：
上市提高母公司品牌價值
從1994年至今，碧桂園教育業(yè)務(wù)已深耕20年，被外界認(rèn)為是碧桂園旗下的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)板塊之一。
資料顯示，碧桂園教育目前已擁有34所在辦學(xué)校及3所慈善學(xué)校，在校學(xué)生數(shù)達(dá)21087名。已建成運(yùn)營的IBO學(xué)校(IBO，國際文憑組織提供的大學(xué)預(yù)科項(xiàng)目，被全球教育界認(rèn)可為具有較高學(xué)業(yè)水準(zhǔn)的教育項(xiàng)目)有位于順德的廣東碧桂園學(xué)校，及位于江蘇句容的學(xué)校，已明確要辦IBO學(xué)校的則有湖南寧鄉(xiāng)，惠州十里銀灘，貴州花溪，蘭州及青島等地的項(xiàng)目。
碧桂園對教育市場的前景也十分看好，其相關(guān)負(fù)責(zé)人對法治周末記者稱：“當(dāng)前社會，高端教育資源屬于稀缺資源，根據(jù)《K12在線教育市場分析報(bào)告》，中國K12 教育市場潛力巨大，目前市場總額預(yù)估為2549億元。碧桂園教育集團(tuán)旗下將有高端國際和優(yōu)質(zhì)雙語兩類學(xué)校，高端國際類學(xué)校會走上獨(dú)立選址、獨(dú)立運(yùn)營的道路;優(yōu)質(zhì)雙語教育則可以作為小區(qū)配套。”
碧桂園集團(tuán)執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官吳建斌在碧桂園中期業(yè)績會上稱：“碧桂園教育板塊有品牌、有規(guī)模，市場也認(rèn)可教育產(chǎn)業(yè)，當(dāng)前已成立工作組在推進(jìn)上市工作，將會趕在明年上半年的窗口期在A股分拆上市?！?/span>
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于體量龐大、業(yè)務(wù)豐富的大型房企而言，將經(jīng)營成熟的子業(yè)務(wù)板塊分拆上市，是提升母公司估值的重要手段。
碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示：“對于碧桂園集團(tuán)而言，鼓勵旗下成熟的產(chǎn)業(yè)分拆上市，這些板塊在市場化運(yùn)作下擴(kuò)大規(guī)模，實(shí)現(xiàn)更好的利潤增長的同時，也可以更好地提升整個集團(tuán)母品牌的價值。”
東方證券房地產(chǎn)首席分析師竺勁對法治周末記者指出，在資本市場上，由于房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，所以沒有辦法得到高的估值;而從開發(fā)商的角度來看，包括教育在內(nèi)的一些獨(dú)立板塊則存在較高的價值，這些價值都會在未來得到體現(xiàn)。
目前碧桂園市值約為540億元，而據(jù)業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，碧桂園教育板塊上市后其估值將不低于30億元。
法治周末記者從碧桂園了解到，早在2014年10月碧桂園就已成立碧桂園教育集團(tuán)，將所有學(xué)校歸口到教育集團(tuán)管理運(yùn)營，為教育集團(tuán)分拆上市做好鋪墊，目前集團(tuán)財(cái)務(wù)資金中心目前已進(jìn)駐教育集團(tuán)，分析財(cái)務(wù)狀況，按照上市的標(biāo)準(zhǔn)和要求準(zhǔn)備財(cái)務(wù)資料。
物業(yè)：
新的利潤增長點(diǎn)
與教育業(yè)務(wù)同時，物業(yè)管理也被碧桂園納入上市日程。
吳建斌透露，物業(yè)管理板塊也已成立上市工作小組，上市目的地瞄準(zhǔn)A股，目前上市工作已納入程序，“正在緊鑼密鼓進(jìn)行當(dāng)中”。
資料顯示，目前碧桂園的物業(yè)管理業(yè)務(wù)橫跨中國、馬來西亞、澳大利亞三國，進(jìn)駐國內(nèi)26個省，覆蓋274個項(xiàng)目，簽約管理面積約1.22億平方米，其中物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)已進(jìn)場的管理面積約7701萬平方米，總計(jì)服務(wù)全國約42萬戶業(yè)主和居民。
物業(yè)管理及社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)被碧桂園視為未來新的利潤增長點(diǎn)。據(jù)碧桂園2015年中期業(yè)績披露，集團(tuán)收入增長最多的業(yè)務(wù)板塊來自物業(yè)管理。今年上半年，碧桂園物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入約為9.05億元，較去年4.86億元同比增長86.1%。
盯上物業(yè)管理業(yè)務(wù)的房企不止碧桂園一家，自去年花樣年集團(tuán)成功分拆旗下物業(yè)公司彩生活后，包括萬科、保利、富力、中海等多家房企均宣布要將旗下物業(yè)板塊分拆上市。
相較于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不斷下滑的困境，物業(yè)管理服務(wù)被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是一片藍(lán)海。彩生活2015年中報(bào)披露，其上半年毛利率達(dá)到73.9%，同比增長7.8%;營業(yè)收入2.78億元，同比增長70.2%;凈利潤1.15億元，同比增長56.6%。
張宏偉對法治周末記者說：“花樣年現(xiàn)在已經(jīng)趟出一條路，從物業(yè)管理角度來講，花樣年在國內(nèi)可以說已是其他企業(yè)學(xué)習(xí)的對象?！?/span>
上海領(lǐng)易投資總經(jīng)理鄒毅在接受法治周末記者采訪時表示：“未來存量房市場是一個競爭的焦點(diǎn)，而物業(yè)管理是房企原有開發(fā)樓盤中跟業(yè)主接觸最緊密的業(yè)務(wù)。傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)利潤空間并不大，但是在未來可以進(jìn)一步升華，除了提供常規(guī)的物業(yè)管理服務(wù)，還可以植入資產(chǎn)管理服務(wù)、金融服務(wù)等內(nèi)容，這些方面會有較好的利潤前景?！?/span>
“所以房企現(xiàn)在都開始布局物業(yè)管理板塊，他們希望自己開發(fā)的樓盤能通過中長期的營運(yùn)來獲得長久的收益?！编u毅指出。
酒店：
“目前分拆上市意義不大”
盡管物業(yè)和教育業(yè)務(wù)分拆上市進(jìn)展迅速，但酒店才是碧桂園旗下最早傳出要分拆上市的業(yè)務(wù)。
張宏偉認(rèn)為，碧桂園拆分酒店業(yè)務(wù)上市，意在利用資本市場的力量將其盤活。
早在今年2月份，碧桂園要分拆酒店業(yè)務(wù)的消息就已傳出。當(dāng)時，吳建斌對外界表示，公司有計(jì)劃分拆酒店業(yè)務(wù)上市，但未研究選擇在內(nèi)地還是香港上市。
3月3日，碧桂園發(fā)布公告稱，正在研究分拆旗下酒店業(yè)務(wù)上市，只是目前尚未有具體方案及時間表，一旦落實(shí)，將遵照上市規(guī)則做進(jìn)一步披露。
然而，時隔半年，碧桂園酒店業(yè)務(wù)的分拆一直沒有明確的進(jìn)展。
在2015年中期業(yè)績會上，碧桂園再次向外界表明，其分拆酒店業(yè)務(wù)上市的目標(biāo)不會改變。
在一些業(yè)內(nèi)人士看來，酒店業(yè)屬于“夕陽產(chǎn)業(yè)”，普遍存在供應(yīng)過剩的現(xiàn)象，中高端酒店尤是如此，競爭激烈且效益低下，即使能分拆上市，對母公司的估值也很難有提升作用。
鄒毅直言：“目前酒店行業(yè)并不景氣，供應(yīng)過剩，很多高星酒店都處在虧損的狀態(tài)中。碧桂園分拆酒店上市的意義不是很大，其酒店的資產(chǎn)回報(bào)率、收益率或許很難達(dá)到上市的要求。”
吳建斌在中期業(yè)績發(fā)布會上也表示：“目前國內(nèi)酒店業(yè)處于寒冬，收入下降，此時推進(jìn)上市，難度比較大?！?/span>
但吳建斌同時表示：“我們并沒有停止對酒店物業(yè)的盤活工作，一直從另外的途徑，例如找合作伙伴、聯(lián)營管理或者是引進(jìn)國際上的品牌聯(lián)營管理，或者是賣一部分的股權(quán)給國際酒店管理公司，幾方面推進(jìn)，而且非常實(shí)在，最近有重大的突破。”