買賣與操守 萬科和花樣年的物業(yè)邊界之爭
傳統(tǒng)物業(yè)迫切希望能夠轉(zhuǎn)移費(fèi)用壓力，彩生活正好給他們提供了可以滿足想象的模式，物業(yè)公司直接深入社區(qū)O2O和社區(qū)金融，把業(yè)主變成客戶，用生意之外的生意來彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)的困境。但萬科的思路卻是另外一種，朱保全說，“一個(gè)好的物業(yè)企業(yè)，客戶其實(shí)是愿意繳費(fèi)的。物業(yè)公司身上的責(zé)任絕不簡簡單單是跟客戶做一些社區(qū)生意?！?/span>
兩家巨頭，終有交鋒的一刻。
在金泰地產(chǎn)和萬科物業(yè)戰(zhàn)略合作簽約46天之后，金泰集團(tuán)又和花樣年簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。金泰集團(tuán)是金泰地產(chǎn)的第二大股東，他們同屬北京京煤集團(tuán)，金泰集團(tuán)在北京的物業(yè)面積也遠(yuǎn)超金泰地產(chǎn)。
花樣年北京公司總經(jīng)理肖飛表示，金泰集團(tuán)計(jì)劃將旗下地產(chǎn)、商業(yè)、酒店三類物業(yè)全面引入花樣年的服務(wù)，住宅版塊將與彩生活合作，辦公版塊將與花創(chuàng)空間合作，酒店版塊將與美易家合作。
金泰集團(tuán)黨委書記、董事長周建裕告訴網(wǎng)易房產(chǎn)，選擇和花樣年合作的主要原因是花樣年的管理板塊更為豐富，而萬科物業(yè)只有住宅部分，金泰集團(tuán)旗下100多萬平方的物業(yè)面積中有約80萬平米的商用物業(yè)。另外，彩生活的模式中，把業(yè)主變成終端客戶的思維也更符合金泰集團(tuán)的口味。
從表面上看，花樣年拿到了金泰集團(tuán)超過百萬平方的存量物業(yè)服務(wù)權(quán)，而萬科物業(yè)只能“吃到”少數(shù)幾個(gè)、甚至可能只有門頭溝一個(gè)項(xiàng)目，萬科輸?shù)袅说谝粓觥?/span>
就在花樣年和金泰集團(tuán)簽約的第二天，萬科物業(yè)的負(fù)責(zé)人朱保全在一個(gè)高規(guī)格的論壇上稱，“現(xiàn)在很多物業(yè)公司選擇鴕鳥政策，如果保證品質(zhì)，就承擔(dān)不了成本，如果想覆蓋成本，就把物業(yè)公司承包給當(dāng)?shù)仨?xiàng)目經(jīng)理”，并把以彩生活為代表的物業(yè)O2O模式形容為“賣點(diǎn)米、賣點(diǎn)油”。
而彩生活的模式就是物業(yè)O2O“賣點(diǎn)米、賣點(diǎn)油”的代表。此前花樣年集團(tuán)董事長潘軍在接受記者專訪時(shí)說，“方向我想清楚了，但是哪個(gè)產(chǎn)品賣得好，那個(gè)品類賣得好？我也不知道，我只能和客戶不斷不斷地測試出來，最后尋找我的爆款。當(dāng)我有五個(gè)爆款以上，我們自己測算了，我的物業(yè)管理費(fèi)根本就不重要了。”
降低物業(yè)費(fèi)、把業(yè)主變成用戶，正是金泰集團(tuán)這樣的傳統(tǒng)物業(yè)的痛點(diǎn)。
另外一方面是人力成本占比逐漸升高。在花樣年的一份小冊子中提到，他的簽約公司深圳嘉寶豐物業(yè)管理有限公司面臨這樣的困境：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人工成本逐漸上升，而物業(yè)費(fèi)卻很難增加，而且小區(qū)里長期存在一部分欠繳物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象給公司經(jīng)營也造成很大困難。
傳統(tǒng)物業(yè)迫切希望能夠轉(zhuǎn)移費(fèi)用壓力。
但萬科的思路卻是另外一種。朱保全說，“一個(gè)好的物業(yè)企業(yè)，客戶其實(shí)是愿意繳費(fèi)的?！比f科內(nèi)部統(tǒng)計(jì)，在過去24年中，萬科物業(yè)累計(jì)物業(yè)收繳率是超過96%。
因?yàn)橛形飿I(yè)費(fèi)收入的基礎(chǔ)，萬科物業(yè)嚴(yán)格界定了物業(yè)的權(quán)力邊界。萬科內(nèi)部稱之為“回”字模型，“回”字中間的小口是業(yè)主的私人領(lǐng)域，兩個(gè)“口”中間的共有部分才是物業(yè)公司存在的空間。因此萬科物業(yè)走了一條傳統(tǒng)物業(yè)模式加上數(shù)據(jù)化管理后臺的思路。
朱保全甚至說，“物業(yè)公司不能說因?yàn)橛袔讉€(gè)保安把門占住了就說這個(gè)小區(qū)屬于物業(yè)公司，其實(shí)小區(qū)是屬于業(yè)主的?！彼e的例子極有深意：現(xiàn)在有人說物業(yè)公司離客戶近，我們可以賣點(diǎn)米、賣點(diǎn)油，當(dāng)說這個(gè)話的時(shí)候我想起80年代剛剛改革開放說中國人賣糖葫蘆的故事，說中國人有10億人，只要每個(gè)人買一串糖葫蘆，我就可以賣10億串糖葫蘆。當(dāng)我們思考一個(gè)企業(yè)的時(shí)候就是想企業(yè)能得到什么，但是我們忘掉了一個(gè)本原，就是我們客戶能得到什么。
面對不確定的局勢，有人喜歡回歸問題的本質(zhì)，有人傾向于暢想未來的模樣。這就是萬科物業(yè)和彩生活的區(qū)別。他們各自講著各自的故事。
實(shí)際上，兩家巨頭的目標(biāo)達(dá)成都有難度。萬科物業(yè)計(jì)劃在2015年完成管理1.7億平方米的面積，3年內(nèi)擴(kuò)張到5億平方米。萬科集團(tuán)董事局主席王石預(yù)測：10年后，萬科物業(yè)的客戶數(shù)量是1000萬?！暗绻邮芷渌麡潜P的物業(yè)，10年后則是6000萬～8000萬。”
而彩生活則放言，他們現(xiàn)在的管理面積已經(jīng)達(dá)到3億平方米。在記者面前，潘軍中氣十足“未來我們五年的目標(biāo)，加上美易家，加上彩生活，加上解放區(qū)，我們的目標(biāo)是服務(wù)1億人口，1億的概念是什么！”
但實(shí)際上，萬科簽署的協(xié)議多數(shù)是輸出“睿服務(wù)”智能管理后臺，而花樣年則是輸出他們O2O的一套內(nèi)容。直接踢掉原先的物業(yè)，全面接管小區(qū)難上加難。
周建裕告訴網(wǎng)易房產(chǎn)，金泰集團(tuán)的物業(yè)“偷學(xué)”過彩生活，但沒有成功，后來才引入了彩生活作為合作方。
兩家巨頭交鋒正熱，最大物業(yè)公司的席位已經(jīng)悄悄易主。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)獲悉，高緯環(huán)球?qū)⒑痛鞯铝盒泻喜?，新的公司物業(yè)管理面積超過4億平方米，是全球物管面積最高的公司。
而一些中小型物業(yè)公司看到物業(yè)的新概念逐漸起勢，也不愿意把自己的地盤讓出去。
但物業(yè)公司這樣的薄利行業(yè)，不達(dá)到壟斷地位就很難建立絕對的生存優(yōu)勢。
潘軍這樣講，“比德林奇說壟斷這件事是個(gè)好事，他要投資的時(shí)候，一定要投資什么？他認(rèn)為一定要有壟斷性的，他投Facebook，那個(gè)技術(shù)是有壟斷性的”。
“我就是高門檻?！迸塑娧劬Φ闪艘幌隆?/span>
萬科更喜歡講另外一個(gè)故事：2014年底萬科內(nèi)部統(tǒng)計(jì)萬科物業(yè)服務(wù)小區(qū)的二手房總價(jià)值約為1.2萬億，2015年8月份增長到1.75萬億，除了上半年增長的將近700萬平米新增面積之外，萬科把業(yè)主房子價(jià)格上漲的主要原因之一歸結(jié)為萬科的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
萬科希望把業(yè)主也納入到“睿服務(wù)2.0”的后臺管理體系中，就像Uber一樣可以“接單”，在這套體系中，業(yè)主和物業(yè)、業(yè)主和業(yè)主、人和物之間都可以隨意鏈接，形成一個(gè)大的生態(tài)系統(tǒng)，而不是像傳統(tǒng)物業(yè)一直經(jīng)常把物業(yè)和業(yè)主放到對立的處境。
萬科后臺的數(shù)據(jù)“已經(jīng)攢了25年。萬科物業(yè)除了人之外，最大的資源就是我們的體系文件”，朱保全說。這是萬科物業(yè)最大的優(yōu)勢，進(jìn)入“?！?，可以看到全國服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)任何一個(gè)環(huán)節(jié)的狀況，甚至是一顆螺絲釘該不該換了。
潘軍更喜歡把自己定義為“成功者”，他經(jīng)常說在成功之前他們吃了10年失敗的苦。這些失敗的經(jīng)驗(yàn)對金泰集團(tuán)這樣的國企是致命的誘惑，“大家對試錯(cuò)的容忍度是不一樣的”，周建裕談到金泰集團(tuán)那些失敗的嘗試時(shí)說，制度決定了金泰集團(tuán)這樣的企業(yè)不能長時(shí)間扮演“失敗者”。
于是金泰引入了花樣年。
潘軍似乎喜歡業(yè)內(nèi)人士對花樣年是“八爪魚”這樣的比喻，他還形容花樣年是“八個(gè)金剛葫蘆娃”，“我們現(xiàn)在出去接業(yè)務(wù)，我們叫打群架，我們家兄弟哥們兒多，八個(gè)兄弟，比如萬科物業(yè)你去做，你自己去吧，你商業(yè)什么的都沒有。我們這兒一來旁邊坐八個(gè)人，我們這兒的服務(wù)，你想要的東西我那都有，我是集體給你抓藥方。”
萬科朱保全強(qiáng)調(diào)的是“物業(yè)公司身上的責(zé)任絕不簡簡單單是跟客戶做一些社區(qū)生意。我更希望找到物業(yè)公司的本質(zhì)”。
但花樣年也看得很清楚，物業(yè)公司其實(shí)也是個(gè)“把門的”，很多生意走不進(jìn)社區(qū)，就是因?yàn)闆]過物業(yè)公司那一關(guān)?，F(xiàn)在也是一樣的，業(yè)主房子增值不增值可能跟物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有關(guān)，但無論是萬科還是花樣年，現(xiàn)在去談擴(kuò)張，首先還得去找那些物業(yè)公司。