高層建筑消防安全管理機(jī)制探討
高層建筑消防的難點(diǎn)和痛點(diǎn)是什么?物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備什么樣的能力?
《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》(以下簡稱“《規(guī)定》”)的出臺進(jìn)一步完善了消防安全管理法律法規(guī)體系，規(guī)范了建筑高度大于27米的高層住宅建筑和建筑高度大于24米的非單層高層公共建筑的消防安全管理。其中，《規(guī)定》對物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理責(zé)任作出的系列規(guī)范，將對行業(yè)產(chǎn)生新的影響。
高層建筑消防安全管理的常見難點(diǎn)
高層建筑消防的難點(diǎn)和痛點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：
第一是承接查驗(yàn)的后遺癥。物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐高層區(qū)域管理，按照要求進(jìn)行承接查驗(yàn)，雖然有相應(yīng)的要求和標(biāo)準(zhǔn)，但現(xiàn)實(shí)中不符合消防安全要求的項(xiàng)目往往成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)面對的一大難題。
第二是樓道占用和堆放以及業(yè)主室內(nèi)違規(guī)行為難以監(jiān)管。高層建筑公共通道被業(yè)主私人物品占用，以及業(yè)主室內(nèi)屬于業(yè)主或租戶的私有部分，業(yè)主在房間內(nèi)充電、堆放危險品和易燃易爆物品很難被發(fā)現(xiàn)，很容易造成突發(fā)消防隱患，并在短時間內(nèi)難以界定原因和責(zé)任。
第三是小區(qū)消防通道易堵塞，火災(zāi)撲救難度大。一些小區(qū)電動車、機(jī)動車、三輪電動車較多，特別是早期建成的高層建筑所在小區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足現(xiàn)有車輛停放的要求和標(biāo)準(zhǔn)，這將成為物業(yè)區(qū)域消防管理的又一大難題。
第四是私拉亂接現(xiàn)象是隱患重點(diǎn)。高層飛線充電仍普遍存在，已經(jīng)成為物業(yè)管理區(qū)域火災(zāi)隱患的“第一殺手”，因電氣原因引發(fā)的火災(zāi)中，電動車引發(fā)的火災(zāi)占的比重最大。
第五是高層外立面隱患多。目前高層外墻會大量使用到保溫材料，極易起火燃燒，最常見的就是堆放的雜物起火引燃了外墻保溫材料，比如在天井、陽臺這些地方堆放雜物或易燃易爆物品極易發(fā)生火災(zāi)并引起保溫材料燃燒。
六項(xiàng)舉措規(guī)范高層建筑消防安全管理
《規(guī)定》詳細(xì)規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理職責(zé)，有效規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對高層建筑消防安全的具體措施，能有效解決部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)長期存在的消防管控問題。
一是明確責(zé)任主體。高層民用建筑的業(yè)主、使用人是高層民用建筑消防安全責(zé)任主體，對高層民用建筑的消防安全負(fù)責(zé)。高層民用建筑的業(yè)主、使用人是單位的，其法定代表人或者主要負(fù)責(zé)人是本單位的消防安全責(zé)任人。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者明確統(tǒng)一管理人實(shí)施消防安全管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者統(tǒng)一管理人應(yīng)當(dāng)按照約定履行《規(guī)定》第七條應(yīng)履行的消防安全職責(zé)，業(yè)主單位、使用單位應(yīng)當(dāng)督促并配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者統(tǒng)一管理人做好消防安全工作。
二是明確消防安全責(zé)任人。《規(guī)定》明確了高層公共建筑的業(yè)主、使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者統(tǒng)一管理人應(yīng)當(dāng)明確專人擔(dān)任消防安全管理人。消防安全管理人的姓名、聯(lián)系方式和消防安全管理職責(zé)應(yīng)當(dāng)在建筑顯著位置公示。
三是明確合同約定內(nèi)容。高層民用建筑的業(yè)主、使用人可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者消防技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)等專業(yè)服務(wù)單位(以下統(tǒng)稱消防服務(wù)單位)提供消防安全服務(wù)，并應(yīng)當(dāng)在服務(wù)合同中約定消防安全服務(wù)的具體內(nèi)容。
四是加強(qiáng)業(yè)主的消防意識。高層住宅建筑消防安全涉及千家萬戶，與居民的日常生活息息相關(guān)，每個業(yè)主、使用人承擔(dān)著維護(hù)消防安全、參與消防安全管理的義務(wù)。業(yè)主應(yīng)遵守住宅小區(qū)防火安全公約和管理規(guī)約約定的消防安全事項(xiàng);按照不動產(chǎn)權(quán)屬證書載明的用途使用建筑;配合消防服務(wù)單位做好消防安全工作，內(nèi)裝修應(yīng)當(dāng)用不燃材料裝修;按照法律規(guī)定承擔(dān)消防服務(wù)費(fèi)用以及消防設(shè)施維修、更新和改造的相關(guān)費(fèi)用;維護(hù)消防安全，保護(hù)消防設(shè)施，預(yù)防火災(zāi)，報告火警，成年人參加有組織的滅火工作以及法律法規(guī)規(guī)定的其他消防安全義務(wù)。
五是細(xì)化消防安全職責(zé)。《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國消防法》對物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的消防安全工作都作出了規(guī)定。為更好地落實(shí)法律規(guī)定，《規(guī)定》對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防安全職責(zé)進(jìn)行了明確和細(xì)化。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)《規(guī)定》制定好消防安全運(yùn)維細(xì)則。
六是落實(shí)規(guī)定禁止條款。消防安全不容許掉以輕心，禁止各類不安全行為是重中之重。通過梳理發(fā)現(xiàn)，《規(guī)定》中，“禁止”成為高頻的關(guān)鍵詞，全文一共出現(xiàn)20次。如：禁止違反燃?xì)獍踩褂靡?guī)定，擅自安裝、改裝、拆除燃?xì)庠O(shè)備和用具;禁止在高層民用建筑地下部分使用液化石油氣;禁止在高層民用建筑內(nèi)違反國家規(guī)定生產(chǎn)、儲存、經(jīng)營甲、乙類火災(zāi)危險性物品;禁止占用電纜井、管道井，或者在電纜井、管道井等豎向管井堆放雜物;禁止在高層民用建筑外窗設(shè)置影響逃生和滅火救援的障礙物;禁止在消防車通道上方、登高操作面設(shè)置妨礙消防車作業(yè)的架空管線、廣告牌、裝飾物等障礙物;禁止占用高層民用建筑避難層(間)和避難走道或者堆放雜物，禁止鎖閉避難層(間)和避難走道出入口;禁止在高層民用建筑公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動自行車或者為電動自行車充電等。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備的能力
一是快速反應(yīng)能力。《規(guī)定》第四十六條規(guī)定：火災(zāi)發(fā)生時，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)的人員應(yīng)當(dāng)立即撥打119電話報警;火災(zāi)發(fā)生后，高層民用建筑的業(yè)主、使用人、消防服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)迅速啟動滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，組織人員疏散，撲救初起火災(zāi);火災(zāi)撲滅后，高層民用建筑的業(yè)主、使用人、消防服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)組織保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場，協(xié)助火災(zāi)調(diào)查。
二是熟練操作消防監(jiān)控設(shè)施。在發(fā)生火災(zāi)時，消防監(jiān)控人員能快速根據(jù)監(jiān)控室懸掛的消防控制區(qū)域圖和區(qū)域代碼等判斷火災(zāi)位置，迅速通過控制系統(tǒng)封閉火災(zāi)區(qū)域，打開消防廣播，關(guān)閉火災(zāi)區(qū)域設(shè)備等。這時的熟練操作是降低火災(zāi)損失的關(guān)鍵因素之一。
三是正確判斷和報告火災(zāi)情況。發(fā)生火災(zāi)時，消防專員要保持冷靜，正確判斷火災(zāi)位置和可能的起因，在迅速報警和上報上級領(lǐng)導(dǎo)后，能同時做出滅火措施的應(yīng)急判斷。
四是打通消防通道。報警之后，消防專員能迅速通知秩序維護(hù)員和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對消防通道快速清理，確保消防車快速到達(dá)最佳滅火位置。平時一定要做好應(yīng)急演練，消防通道必須能快速開啟和通過。
五是緊急救援。如屬于樓道或室內(nèi)火災(zāi)，要迅速組織正確的救助方案，將被困人員救出，并立即就近打開消防栓和滅火器進(jìn)行初期滅火，等待消防人員救援。設(shè)置避難層或避難間是保障高層建筑物內(nèi)人員在發(fā)生火災(zāi)時安全脫險的一項(xiàng)有效措施。
六是熟悉救援環(huán)境和通道。消防專員要對業(yè)主室內(nèi)裝修進(jìn)行平面圖繪制進(jìn)行驗(yàn)收，確保涉及室內(nèi)救援時能按照業(yè)主室內(nèi)平面圖展開快速救援和查找逃生通道。消防專員要掌握高層建筑避難層等安全區(qū)域的具體情況，能在關(guān)鍵時刻為消防人員或救助人員提供快速救援方案。
高層建筑消防安全管理的特殊性，在某種程度上增加了消防安全管理的難度。因此，在實(shí)際工作中物業(yè)服務(wù)企業(yè)要堅(jiān)持“預(yù)防為主、消防結(jié)合”的原則，建立長期有效的監(jiān)督管理體系，定期檢查、維修、測試固定消防設(shè)施，確保完好有效，嚴(yán)格按照《規(guī)定》要求，強(qiáng)化消防安全教育，確保消防通道時刻保持暢通。發(fā)生火災(zāi)時消防專員按照預(yù)案規(guī)范處置，臨危不亂，減少人員傷亡。同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)要把文中提到的新技術(shù)應(yīng)用到消防安全管理工作當(dāng)中，提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的救援能力。(原載于《中國物業(yè)管理》雜志2021年第8期)