"小區(qū)車位所有權(quán)"到底歸誰?(詳細(xì)分析+高院判決書全文）
近日，很多媒體都在報道鼓樓法院審理的一起車庫糾紛判例，并稱其為全國首例判業(yè)主獲勝的案例。誠然，在司法實踐中，涉及停車位的所有權(quán)訴訟，很多法院會直接依據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第二款將規(guī)劃內(nèi)的停車位判歸房地產(chǎn)公司所有，但早在2014年，廣東省高院的（2014）粵高法民一提字第120號判決將經(jīng)過規(guī)劃的車位判決歸業(yè)主共有，為厘清停車位的歸屬提供了一個很好的參考案例。
【案情概述】
某房地產(chǎn)開發(fā)公司將某某花園環(huán)保停車場內(nèi)的22號停車位出租給杜某。某某花園業(yè)委會提起訴訟，要求某房地產(chǎn)公司騰退車位。某房地產(chǎn)公司辯稱車位經(jīng)過規(guī)劃，且在與業(yè)主簽署的《商住樓買賣合同》中也已約定 “內(nèi)院物業(yè)產(chǎn)權(quán)屬甲方（某房地產(chǎn)公司）所有，乙方（購房人）無權(quán)干預(yù)甲方物業(yè)產(chǎn)權(quán)變動”，故車位屬某房地產(chǎn)公司所有，其有權(quán)處分。
經(jīng)法院查明，某某花園環(huán)保停車場是經(jīng)過規(guī)劃且通過政府職能部門審批，環(huán)保停車場及車位未獨立辦理土地使用證。某市規(guī)劃局向法院函復(fù)該環(huán)保停車場面積100%計入綠地面積，某省住房和城市建設(shè)廳復(fù)函對某規(guī)劃局的答復(fù)予以確認(rèn)。
本案歷經(jīng)一審、二審，最后經(jīng)廣東省高院提審，終審判決某房地產(chǎn)公司騰退車位給某某花園業(yè)委會。
【法院觀點】
廣東省高院認(rèn)為：“關(guān)于涉案環(huán)保停車場經(jīng)過規(guī)劃審批與其權(quán)利歸屬的關(guān)系問題。規(guī)劃職能僅決定用途和功能，涉案環(huán)保停車場經(jīng)過規(guī)劃審批一節(jié)并不能作為認(rèn)定其屬某房地產(chǎn)公司所有的依據(jù)?！?/span>
而對于合同中約定停車位屬開發(fā)商所有的情形，廣東省高院認(rèn)為：“即使某房地產(chǎn)公司與某某花園業(yè)主在房屋買賣合同中有約定涉案環(huán)保停車場歸金駿公司所有的條款，亦屬于《合同法》第四十條規(guī)定的‘提供格式條款一方免除其責(zé)任，加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利’的情形，應(yīng)認(rèn)定為無效?！?/span>
【個人觀點】
本案最主要的問題是確定該車位是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有部分還是共有部分。若為共有部分，則隨著建筑物專有部分所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，共有部分歸全體業(yè)主所有；若有專有部分，則開發(fā)商有權(quán)處分。
某房地產(chǎn)公司依據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第二款 “建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”認(rèn)為停車位屬專有部分。
而某某花園業(yè)委會認(rèn)為屬共有部分。依據(jù)是《物權(quán)法》第七十四條第三款 “占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/span>
法院通過調(diào)查，判決環(huán)保停車場車位歸業(yè)務(wù)共有，依據(jù)則是《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?/span>
筆者比較認(rèn)同廣東省高院對規(guī)劃審批和權(quán)利歸屬關(guān)系的論述?！段餀?quán)法》第七十四條第二款的適用，實際上是對專有權(quán)部分的確認(rèn)，這種確認(rèn)有明確的標(biāo)準(zhǔn)，最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中規(guī)定，專有部分的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有三點：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。三者同時具備方能認(rèn)為具有專有性，不能因為車位在規(guī)劃內(nèi)就簡單認(rèn)定開發(fā)商有權(quán)處分。
對具有獨立產(chǎn)權(quán)證書的地上停車位、停車場、地下車庫等一般不會產(chǎn)生糾紛，而對于無法辦理產(chǎn)權(quán)證書的地上停車位、地下車庫等，需分情況對待：
1.屬于人防工程的地下車位，《人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！闭l與規(guī)劃、人防工程管理部門簽訂人防工程使用合同或取得《人防工程使用證》，誰就是人防工程管理部門批準(zhǔn)和管理的收益人，實踐中的判決，如大連市中級人民法院（2015）大民二終字第00825號、鎮(zhèn)江市中級人民法院（2015）鎮(zhèn)民終字第00853號均有論述。
2.計入公攤面積的但無產(chǎn)權(quán)證書的車位，業(yè)主支付價款取得專有權(quán)的同時已取得了共有部分的共有權(quán)，應(yīng)屬業(yè)主共有。未計入公攤面積且無產(chǎn)權(quán)證書的車位，開發(fā)商作為開發(fā)建設(shè)單位，并不因尚未進行登記就喪失車位的專有權(quán)，此種情況下開發(fā)商有權(quán)處分。
3.而對于部分省市不辦理地上車位產(chǎn)權(quán)登記造成的建筑規(guī)劃內(nèi)但無法取得獨立產(chǎn)權(quán)證書的地上車位，應(yīng)先審查其占用土地的性質(zhì)，如屬于占用公共綠地或公共場所建設(shè)的，則其歸全體業(yè)務(wù)共有。不能證明是占用公共綠地或公共場所建設(shè)的，則需依據(jù)規(guī)劃、合同等綜合認(rèn)定。
法律導(dǎo)人向善，《物權(quán)法》第七十四條第二款的目的，是通過開發(fā)商享有所有權(quán)鼓勵其多修建具有專有權(quán)的車位，是對各方權(quán)屬的明確確認(rèn)，而非造成權(quán)屬的混亂。如果單純依據(jù)第七十四條第二款，凡規(guī)劃內(nèi)車位均屬于開發(fā)商所有，則可能發(fā)生開發(fā)商利用車位惡意逃避房價監(jiān)管、建筑區(qū)劃內(nèi)的公共部分被開發(fā)商侵占一空等問題，亦違背立法之本意。故對《物權(quán)法》七十四條第二款的適用，不能單一考量是否在規(guī)劃內(nèi)。