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沈建忠：關(guān)于新形勢(shì)下超高層建筑運(yùn)維管理的思考
本文系中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)沈建忠會(huì)長(zhǎng)在2020年“高屋建瓴·云端論道——中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)設(shè)施設(shè)備技術(shù)委員會(huì)年度工作會(huì)議暨超高層建筑運(yùn)營(yíng)管理論壇”上的講話(huà)
隨著城市高速發(fā)展與信息技術(shù)不斷革新，我國(guó)超高層建筑的數(shù)量和質(zhì)量一度蓬勃發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在中國(guó)超過(guò)200米以上的高層建筑有895座（含在建）。截至2020年10月，中國(guó)超高層建筑已經(jīng)占全世界6成以上，并已經(jīng)連續(xù)第23年保持著200米以上建筑最高產(chǎn)的地位。超高層建筑充分利用有限的土地資源，改善了城市面貌，豐富了城市藝術(shù)，但規(guī)模如此之大，背后的運(yùn)維管理模式與效能必然面臨諸多難點(diǎn)與痛點(diǎn)。比如，在物業(yè)管理與設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)中如何真正發(fā)揮專(zhuān)業(yè)價(jià)值，如何通過(guò)客戶(hù)需求找到超高層建筑改造提升的關(guān)鍵依據(jù)？
關(guān)于超高層建筑運(yùn)營(yíng)管理的三大認(rèn)識(shí)
一是行業(yè)對(duì)超高層建筑運(yùn)營(yíng)管理的重視與參與。2020年10月15日召開(kāi)的“高屋建瓴·云端論道——中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)設(shè)施設(shè)備技術(shù)委員會(huì)年度工作會(huì)議暨超高層建筑運(yùn)營(yíng)管理論壇”干貨滿(mǎn)滿(mǎn)。這個(gè)論壇籌備時(shí)并沒(méi)有進(jìn)行刻意的宣傳，但依舊吸引了近300位代表參與，說(shuō)明大家對(duì)于超高層建筑運(yùn)營(yíng)管理非常關(guān)注，這也是舉辦超高層建筑運(yùn)營(yíng)管理論壇的意義所在，通過(guò)這樣的交流探討解決運(yùn)營(yíng)痛點(diǎn)、降低資產(chǎn)管理成本、提升服務(wù)效率與樓宇資產(chǎn)價(jià)值等問(wèn)題，促進(jìn)行業(yè)在超高層建筑運(yùn)營(yíng)管理方面的發(fā)展和進(jìn)步。
二是中國(guó)超高層建筑建設(shè)逐步走向規(guī)范。論壇上很多嘉賓都講到中國(guó)超高層建筑是名副其實(shí)的世界第一。我國(guó)理論界、學(xué)術(shù)界包括政府相關(guān)部門(mén)對(duì)這個(gè)問(wèn)題持有不同的看法。主管部門(mén)近兩年陸續(xù)出臺(tái)政策加強(qiáng)指導(dǎo)和規(guī)范，特別是2020年4月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合國(guó)家發(fā)展改革委下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》，對(duì)超高層建筑進(jìn)行了明確規(guī)定：嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑，各地因特殊情況確需建設(shè)的，應(yīng)進(jìn)行消防、抗震、節(jié)能等專(zhuān)項(xiàng)論證和嚴(yán)格審查，審查通過(guò)的還需上報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委復(fù)核，未通過(guò)論證、審查或復(fù)核的不得建設(shè)。要按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，嚴(yán)格限制新建250米以上建筑，確需建設(shè)的，由省級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)結(jié)合消防等專(zhuān)題論證進(jìn)行建筑方案審查，并報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部備案。各地新建100米以上建筑應(yīng)充分論證、集中布局，嚴(yán)格執(zhí)行超限高層建筑工程抗震設(shè)防審批制度，與城市規(guī)模、空間尺度相適宜，與消防救援能力相匹配。中小城市要嚴(yán)格控制新建超高層建筑，縣城住宅要以多層為主。
不難看出，中國(guó)有建設(shè)超高層建筑的情結(jié)，不過(guò)從城市容量來(lái)看，中國(guó)100萬(wàn)人口以上的城市大概有180多個(gè)，而美國(guó)超過(guò)100萬(wàn)人口的城市差不多只有12個(gè)。我們100萬(wàn)人口以上的大城市，適當(dāng)建設(shè)超高層還是很可能的，所以很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，中國(guó)500米以下超高層建筑數(shù)量仍將保持較大規(guī)模增長(zhǎng)。
三是中國(guó)超高層建筑的質(zhì)量與服務(wù)也要力爭(zhēng)世界之首。我們擁有這么好的超高層建筑資源和平臺(tái)，能不能把這出戲唱好，能不能占據(jù)服務(wù)的高地，能不能將來(lái)在質(zhì)量方面、服務(wù)方面成為名副其實(shí)的世界第一？物業(yè)服務(wù)要有后浪超過(guò)前浪，青出于藍(lán)而勝于藍(lán)的干勁與魄力。盡管當(dāng)前很多的超高層建筑運(yùn)營(yíng)是五大行在主導(dǎo)，但是憑借我們目前的學(xué)習(xí)和進(jìn)取勁頭，相信不久的將來(lái)一定會(huì)趕超。就像中國(guó)高鐵，二十幾年以前還未起步，而現(xiàn)在無(wú)論是質(zhì)量、技術(shù)還是服務(wù)方面，都領(lǐng)先世界。所以我們要在超高層建筑的設(shè)施設(shè)備運(yùn)維管理方面做到最好，將來(lái)才能在世界上有話(huà)語(yǔ)權(quán)。
馬云在演講時(shí)提到，未來(lái)十年是傳統(tǒng)企業(yè)數(shù)字化最好的時(shí)代以及最后的機(jī)會(huì)，痛點(diǎn)越多，機(jī)會(huì)越多。目前我國(guó)在超高層建筑方面有很多痛點(diǎn)，占據(jù)的話(huà)語(yǔ)權(quán)份額也不是很大，比如在建筑施工方面有絕對(duì)話(huà)語(yǔ)權(quán)，在建筑設(shè)計(jì)方面平分秋色，在設(shè)備設(shè)施方面高端的基本上是以進(jìn)口為主，包括電梯等。現(xiàn)在國(guó)產(chǎn)化材料方面也在慢慢地發(fā)展，我相信物業(yè)管理行業(yè)的設(shè)施設(shè)備管理在服務(wù)方面、運(yùn)維方面將來(lái)會(huì)有更多的話(huà)語(yǔ)權(quán)。讓超高層建筑運(yùn)維管理服務(wù)水平達(dá)到世界一流同樣沒(méi)有懸念。
02
關(guān)于超高層建筑運(yùn)營(yíng)管理的四點(diǎn)思考
如何彰顯運(yùn)維管理的核心價(jià)值
運(yùn)維管理的核心價(jià)值，我覺(jué)得可以在三個(gè)方面彰顯。第一是合同數(shù)量，第二是口碑，第三是專(zhuān)業(yè)水平。對(duì)于合同數(shù)量，我認(rèn)為拿到一個(gè)超高層建筑項(xiàng)目的服務(wù)合同就意味著你已經(jīng)具備了超高層專(zhuān)業(yè)服務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，如果能連續(xù)拿到，說(shuō)明你已經(jīng)很了不起了?？诒褪强吹靡?jiàn)的場(chǎng)景中給用戶(hù)帶來(lái)的體驗(yàn)感，即他們的感受度、滿(mǎn)意度。在收取物業(yè)費(fèi)的同時(shí)，如何給甲方帶來(lái)更多的價(jià)值。比如，進(jìn)入到一個(gè)超高層，作為訪客非常便捷到達(dá)目的地，能體驗(yàn)到無(wú)處不在的服務(wù)。由于超高層建筑里面很多是跨國(guó)公司，要考慮時(shí)差問(wèn)題，很多企業(yè)晚上也要辦公，我們?cè)趺刺峁└玫姆?wù)？好的服務(wù)是感覺(jué)不到的，卻能拉升出租率，為用戶(hù)帶來(lái)更大價(jià)值。為物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)更多商業(yè)信譽(yù)和潛在用戶(hù)。
專(zhuān)業(yè)價(jià)值就是在更重要的看不見(jiàn)的戰(zhàn)場(chǎng)，超高層建筑賴(lài)以正常使用的管理及工程技術(shù)團(tuán)隊(duì)的特殊作用，作為“無(wú)名英雄”，他們的職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)技能、知識(shí)經(jīng)驗(yàn)將決定超高層建筑的生命周期及效率效能。簡(jiǎn)單地說(shuō)，當(dāng)設(shè)備設(shè)施出了一點(diǎn)問(wèn)題時(shí)，半天找不到人怎么行？人在現(xiàn)場(chǎng)卻找不到毛病在哪里怎么行？況且超高層涉及成千上萬(wàn)臺(tái)設(shè)備，涉及成千上萬(wàn)人垂直交通商務(wù)活動(dòng)，能應(yīng)對(duì)自如操控這么復(fù)雜精密的龐然大物，這就是物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)技能彰顯的核心價(jià)值所在。也是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的奧妙之處。
如何發(fā)揮人才高地的集聚效應(yīng)
我覺(jué)得企業(yè)價(jià)值最重要的是人才,簡(jiǎn)單來(lái)講就是知人、用人。馬云講為什么留不住人才？要不是錢(qián)沒(méi)有給到位，要不就是心涼了。華為從幾千人起步，到現(xiàn)在17萬(wàn)人，甚至美國(guó)用國(guó)家力量來(lái)對(duì)付他，他還能生存下去，靠的是什么？人才。就是任正非講的華為的成功無(wú)非就是把一批有才華的中國(guó)人的腦袋和一批有才華的外國(guó)人腦袋結(jié)合在一起。
所以，企業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)管理要形成自己的核心價(jià)值，就要考慮怎樣把人才培養(yǎng)并發(fā)揮好。舉個(gè)例子，有個(gè)相當(dāng)于區(qū)域老總級(jí)別，有很多大公司從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人士，到一個(gè)物業(yè)公司去應(yīng)聘，公司人事部答應(yīng)給他7000元工資來(lái)做工程部主管，而且要異地任職，他肯定接受不了。說(shuō)明物業(yè)管理行業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)的工程技術(shù)人員的待遇是偏低的。這類(lèi)工程人員的價(jià)值被低估了，當(dāng)然對(duì)優(yōu)秀工程師的吸引力低，怎么能提升企業(yè)的核心價(jià)值？
公司的短板是人才問(wèn)題，但在培養(yǎng)人才時(shí)公司往往縮手縮腳，原因是怕人才流失，為他人做嫁衣裳，說(shuō)到底還是認(rèn)知問(wèn)題。我曾到歐洲訪問(wèn)，發(fā)現(xiàn)最受追捧的職業(yè)是工程師，比如石油工程師工資高得不得了。華為為什么那么牛？因?yàn)槿A為工程技術(shù)人員、科研人員的福利待遇很好，管理人員不能坐軟臥、公務(wù)艙，但是科研人員卻可以坐，這就是華為對(duì)于人才的尊重。只有形成一種尊重人才、崇尚技能的風(fēng)氣，形成一套人才培養(yǎng)和激勵(lì)機(jī)制，行業(yè)才能吸引人，留住人，才有可能在超高層建筑運(yùn)維管理領(lǐng)域與世界一流企業(yè)同臺(tái)競(jìng)技。
如何用科技創(chuàng)新推動(dòng)行業(yè)進(jìn)步
我先給大家舉一個(gè)例子。最近大家對(duì)特斯拉降價(jià)議論很多，特斯拉已經(jīng)降到25萬(wàn)以下，在所有的進(jìn)口汽車(chē)?yán)锩妫厮估俏ㄒ话凑彰绹?guó)標(biāo)準(zhǔn)、美國(guó)獨(dú)資企業(yè)在中國(guó)開(kāi)設(shè)的，且唯獨(dú)比國(guó)內(nèi)的車(chē)便宜的企業(yè)。前兩天跟上海大眾曾經(jīng)負(fù)責(zé)過(guò)電動(dòng)汽車(chē)的高管溝通，他表示很擔(dān)心國(guó)內(nèi)的電動(dòng)車(chē)市場(chǎng)，目前國(guó)內(nèi)電動(dòng)車(chē)一般是30多萬(wàn)的價(jià)格，比特斯拉的價(jià)格還要高，而且特斯拉用的電池也是寧德的，為什么他們能實(shí)現(xiàn)480公里續(xù)航，而我們才做到200多公里續(xù)航？他說(shuō)特斯拉最不簡(jiǎn)單的就在這里：一是因?yàn)樘厮估恳惠v車(chē)都有大數(shù)據(jù)，通過(guò)不斷搜集大數(shù)據(jù)，不斷改進(jìn)、更新與迭代；二是他們有互聯(lián)網(wǎng)思維，盡管他們不是真正的汽車(chē)行業(yè)的人，但是他們能夠用系統(tǒng)的解決方案把電池續(xù)航能力提高到480公里。
這讓我有所啟發(fā)，我想做設(shè)施設(shè)備運(yùn)維管理也應(yīng)該應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)思維，通過(guò)科技的力量把設(shè)施設(shè)備管理做得更有效率。具備互聯(lián)網(wǎng)思維，并不是頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，而是要把整個(gè)流程管理用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)串聯(lián)起來(lái)，并提供整套的解決方案。比如，原來(lái)配弱電強(qiáng)電工程師都是每個(gè)樓按照多少比例進(jìn)行分配，現(xiàn)在用滴滴打車(chē)的搶單模式，不僅解決了原來(lái)90%時(shí)間在待工的問(wèn)題，提升了工作效率，還能增加維修人員的收入。
所以，用科技創(chuàng)新推動(dòng)行業(yè)進(jìn)步，最重要的是要改變思維方式，這樣才能讓我們站得更高、看得更遠(yuǎn)，把資源整合起來(lái)，產(chǎn)生1+1大于2的效益，從而走出一個(gè)更廣闊的天地。
如何把數(shù)據(jù)利用起來(lái)
用科技推動(dòng)行業(yè)發(fā)展，數(shù)據(jù)是最重要的資產(chǎn)。大家知道，設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)管理產(chǎn)生的數(shù)據(jù)是最多的，但是怎么把這些數(shù)據(jù)開(kāi)發(fā)出來(lái)、利用起來(lái)，讓它們變成像石油、電力一樣不可或缺的生產(chǎn)要素，成為創(chuàng)新發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新能源、新動(dòng)力。將數(shù)據(jù)和連接智能化協(xié)同要素碰撞在一起，就會(huì)極大提升行業(yè)的切換速度，甚至超出人們的預(yù)期。所以數(shù)據(jù)資產(chǎn)不是簡(jiǎn)單的數(shù)字化、信息化，而是底層的商業(yè)邏輯和戰(zhàn)略思維的改變。數(shù)字化技術(shù)的進(jìn)化使資源整合成本越來(lái)越低，越來(lái)越方便，也使得像物業(yè)管理行業(yè)這樣的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)能夠利用數(shù)據(jù)融合，更精準(zhǔn)捕捉和研究用戶(hù)的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，打破信息壁壘和孤島，形成協(xié)同共享、開(kāi)放普惠產(chǎn)業(yè)的新格局。
其實(shí)，我們行業(yè)過(guò)去也做了很多的科技探索與嘗試，但大家都喜歡自己來(lái)打造一個(gè)平臺(tái)，自己花錢(qián)研發(fā)核心的技術(shù)，我覺(jué)得我們應(yīng)該聯(lián)合起來(lái)，共建共享協(xié)同發(fā)展?？爝f行業(yè)為什么發(fā)展很快？因?yàn)榭爝f企業(yè)數(shù)量比我們要少得多，如果他們也像我們行業(yè)有20多萬(wàn)家企業(yè)的話(huà)，很難做大。所以一個(gè)行業(yè)要產(chǎn)生規(guī)模化效應(yīng)，要產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，就要提高科技的技術(shù)含量的大投入，要用互聯(lián)網(wǎng)的思維來(lái)搭建一個(gè)生態(tài)圈，多家企業(yè)共同聯(lián)合，才能共享共贏，共同繁榮。
關(guān)于推動(dòng)超高層建筑的生態(tài)共建共享，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)設(shè)施設(shè)備技術(shù)委員會(huì)已經(jīng)在做這方面工作，行業(yè)應(yīng)該形成共識(shí)和合力，推動(dòng)超高層建筑運(yùn)維管理專(zhuān)業(yè)能力的建設(shè)。唯如此，才能走出中國(guó)超高層建筑數(shù)量第一，運(yùn)維管理高度依賴(lài)外企，被人稱(chēng)為跛腳鴨的怪圈。