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物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)難，如何實(shí)現(xiàn)“質(zhì)價(jià)雙提升”？
物業(yè)服務(wù)越來(lái)越差還想漲價(jià)？
不管是新小區(qū)、老小區(qū)，關(guān)于物業(yè)費(fèi)調(diào)整總歸是個(gè)敏感話題。不同利益方都有苦惱：社區(qū)居民們說(shuō)，物業(yè)服務(wù)感受度越來(lái)越差，卻還想漲價(jià)；物業(yè)也很無(wú)奈，管理成本逐年增加，居民的要求和抱怨卻多了，影響到了收繳率，更無(wú)法調(diào)動(dòng)起積極性。雙方似乎都陷入了難以破解的“死循環(huán)”。更有甚者，物業(yè)干脆“拋盤(pán)走人”。
物業(yè)費(fèi)漲不漲價(jià)，看似是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，實(shí)則關(guān)系到社區(qū)治理方方面面。我們可以將其視為社區(qū)治理的“托底資金”。適時(shí)合理、公開(kāi)協(xié)商地科學(xué)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，強(qiáng)調(diào)“質(zhì)價(jià)雙提升”，讓居民有更好的感受度，讓物業(yè)有更多的積極性，也為社區(qū)治理凝聚人心奠定基礎(chǔ)。
建議政府加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，讓物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)能合理反映成本變化；同時(shí)進(jìn)一步完善誠(chéng)信體系，對(duì)于不繳納物業(yè)費(fèi)的居民也有相應(yīng)處罰手段。
——上海市民 沈銀歡
圍繞破解物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)難題，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在上海，從政府、社區(qū)到社會(huì)組織，各方凝結(jié)成合力，結(jié)合各自實(shí)際在實(shí)踐中創(chuàng)新模式舉措，尋求破解之道。
在虹口區(qū)部分小區(qū)，由政府資金埋單的“試吃模式”讓物業(yè)積極提升服務(wù)品質(zhì)，也讓許多居民在體驗(yàn)后覺(jué)得“漲得值”。金山區(qū)部分動(dòng)遷安置房小區(qū)，政府專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)貼定向發(fā)放給支付物業(yè)費(fèi)的居民，為后續(xù)美麗家園建設(shè)積蓄能量。在中心城區(qū)黃浦區(qū)，居委會(huì)、物業(yè)、業(yè)委會(huì)引領(lǐng)居民全程依法、依規(guī)參與物業(yè)服務(wù)調(diào)價(jià)的協(xié)商協(xié)調(diào)，讓調(diào)價(jià)機(jī)制更合理規(guī)范。
政府貼補(bǔ)“試吃期”，破解“先調(diào)價(jià)還是先提質(zhì)”難題
“先提價(jià)還是先提質(zhì)”，這是擺在調(diào)整收費(fèi)面前的第一道坎兒。如果先提質(zhì)，意味著物業(yè)企業(yè)要先貼錢(qián)讓利；如果先提價(jià)，就得先說(shuō)服業(yè)主，免除他們的顧慮：后續(xù)服務(wù)水準(zhǔn)能否跟上。
在虹口區(qū)東海小區(qū)，這個(gè)困擾許久的“兩難”尋到了解決良方。啟動(dòng)正式調(diào)價(jià)前，區(qū)房管局主動(dòng)跨前一步，用財(cái)政資金為物業(yè)服務(wù)“試吃期”埋單，補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)差價(jià)，幫物業(yè)、社區(qū)居民“搭平臺(tái)”，力促物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價(jià)雙提升”。經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的“試吃期”，物業(yè)服務(wù)品質(zhì)大大提升，居民滿(mǎn)意度增長(zhǎng)明顯，自今年9月1日起，該小區(qū)住宅物業(yè)管理費(fèi)正式上調(diào)，從每月每平方米0.18元上調(diào)至每月每平方米0.69元。
區(qū)房管局還制定了實(shí)施辦法：兩個(gè)月“試吃期”滿(mǎn)，若業(yè)主滿(mǎn)意率達(dá)70%及以上，則提價(jià)成功；若滿(mǎn)意率低于70%，則退回原合同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)內(nèi)容。該機(jī)制自實(shí)施以來(lái)，虹口區(qū)有16個(gè)小區(qū)成功調(diào)價(jià)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)管理“質(zhì)價(jià)雙提升”。
“質(zhì)價(jià)相符”協(xié)商定價(jià)，居民參與調(diào)價(jià)全過(guò)程
接著的一道關(guān)，究竟“怎么調(diào)”？
據(jù)調(diào)查，2015年，上海市政府定價(jià)事項(xiàng)清單中取消了物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)。而根據(jù)2018年新修訂的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，物業(yè)收費(fèi)完全實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作，由第三方機(jī)構(gòu)先評(píng)估，再由業(yè)主表決決定。
在黃浦區(qū)半淞園路街道，由居民全過(guò)程參與的物業(yè)費(fèi)價(jià)格調(diào)整機(jī)制為科學(xué)合理定價(jià)帶來(lái)了新思路。在這里，從新建商品房、售后公房到保障性住房等等，不同類(lèi)型住房都有各自相對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。每個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目則按照服務(wù)質(zhì)量，由低到高分為若干個(gè)等級(jí)，實(shí)施分類(lèi)治理。
同時(shí)，居委會(huì)、物業(yè)、業(yè)委會(huì)引領(lǐng)各類(lèi)組織和廣大居民有序參與物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整事前、事中、事后的全過(guò)程監(jiān)督，進(jìn)一步提升居民滿(mǎn)意度。各方努力下，街道內(nèi)的海州麗園小區(qū)物業(yè)費(fèi)由每月每平方米1.7元調(diào)整至2.2元。物業(yè)費(fèi)漲價(jià)了，但物業(yè)服務(wù)水平也顯著提高，各方都說(shuō)“漲得值”，物業(yè)費(fèi)收繳率也同步上升，超過(guò)了95%。
培育“按質(zhì)論價(jià)”新理念，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)“質(zhì)價(jià)相符”
在專(zhuān)家看來(lái)，建立科學(xué)、規(guī)范的物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整機(jī)制，政府在其中發(fā)揮的引導(dǎo)作用十分關(guān)鍵。
現(xiàn)實(shí)中，也有市民呼吁，希望重新設(shè)立物業(yè)服務(wù)“政府指導(dǎo)價(jià)”，為各方提供權(quán)威可信的參照依據(jù)。對(duì)此，上海市房管局表示，目前上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站已發(fā)布了1500個(gè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)價(jià)格監(jiān)測(cè)信息，為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商定價(jià)提供參考。
今年5月1日，新修訂的《住宅物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》發(fā)布，該規(guī)范引入了分類(lèi)評(píng)級(jí)制度，對(duì)居住物業(yè)服務(wù)設(shè)置了5個(gè)服務(wù)規(guī)范等級(jí)，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)要主動(dòng)接受由業(yè)主、相關(guān)行政主管部門(mén)或第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)開(kāi)展客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改，提升服務(wù)質(zhì)量。
下一步，上海市房管局還將修訂物業(yè)服務(wù)合同示范文本，引導(dǎo)合同雙方根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，約定明確合同期內(nèi)物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整方式，保障物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行。同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管，規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，培育提升業(yè)主“按質(zhì)論價(jià)”的新理念，促進(jìn)形成“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制。（記者 王嘉旖 單穎文）