推進(jìn)廠區(qū)現(xiàn)代化物業(yè)管理
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推進(jìn)江南長興廠區(qū)現(xiàn)代物業(yè)管理的幾點(diǎn)想法
2006年9月公司接手江南造船集團(tuán)公司物業(yè)管理，從那時起真正意義上的進(jìn)入了廠區(qū)物業(yè)。三年來隨著對江南長興造船基地物業(yè)的覆蓋，我們一直在探索、實踐如何用現(xiàn)代的物業(yè)管理去適應(yīng)滿足現(xiàn)代造船、現(xiàn)代造船人的需要，以兌現(xiàn)“中船江南長興物業(yè)管理與會務(wù)支持綱要”中所作的提供與世界一流造船基地相匹配的現(xiàn)代物業(yè)管理的承諾。雖然做了大量工作有所推進(jìn)，但差距甚遠(yuǎn)。廠區(qū)現(xiàn)代物業(yè)管理是一門嶄新的課題，沒有樣本和范例，需要不斷研究和實踐，為此談幾點(diǎn)想法：
一、現(xiàn)代物業(yè)管理的概念與內(nèi)容
1、現(xiàn)代物業(yè)管理概念
所謂現(xiàn)代物業(yè)管理，就是把現(xiàn)代社會科學(xué)和自然科學(xué)的理論和方法綜合運(yùn)用于物業(yè)管理活動之中，使物業(yè)管理的理念思想、管理組織系統(tǒng)、管理方式、管理手段、管理人才、管理體制等全面適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的運(yùn)行和發(fā)展，把物業(yè)管理的效率和效能盡可能發(fā)揮出來。
2、現(xiàn)代物業(yè)管理的基本內(nèi)容
（1）管理理念：理念是根本，決定了工作思路、目標(biāo)和定位。現(xiàn)代物業(yè)管理的理念是“以人為本，業(yè)主至上，服務(wù)第一”“精益求精，追求卓越”，想方設(shè)法為業(yè)主排憂解難，努力為業(yè)主創(chuàng)造舒適安全的工作、生活環(huán)境，贏得業(yè)主長久的信賴，使企業(yè)在競爭中生存并不斷發(fā)展壯大?，F(xiàn)代物業(yè)管理突出強(qiáng)調(diào)的是管理者及員工的綜合素質(zhì)，這是基礎(chǔ)。
（2）有嚴(yán)密的組織管理系統(tǒng)，這是管理組織中為實現(xiàn)預(yù)定的整體目標(biāo)而由人、職位、任務(wù)和各種相互關(guān)系構(gòu)成的系統(tǒng)，它通過明確的目標(biāo)任務(wù)結(jié)構(gòu)協(xié)作關(guān)系以及各部門的職責(zé)、權(quán)限來調(diào)整各管理子系統(tǒng)成員活動，不斷優(yōu)化組織的適應(yīng)現(xiàn)代管理的要求。
（3）管理方式、方法的不斷創(chuàng)新。方式是開展工作所采取的方法和形式。方法是解決問題的門路、程序?，F(xiàn)代物業(yè)管理要求物業(yè)管理公司的管理方式方法要圍繞著在符合客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上富于藝術(shù)，并不斷創(chuàng)新。
（4）管理手段現(xiàn)代化。管理手段是指用于管理活動的工具和設(shè)施?，F(xiàn)代化的管理手段要求工作中盡量采用先進(jìn)的信息傳遞、處理設(shè)備、先進(jìn)檢測、監(jiān)控裝置、電子計算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)化，以及機(jī)械化，促使管理服務(wù)工作達(dá)到經(jīng)濟(jì)、準(zhǔn)確、及時、高效。離開了現(xiàn)代管理手段是很難獲取高水平的管理。先進(jìn)的現(xiàn)代管理手段可以有效地減少人力、物力和時間，極大的提高工作效率。
（5）必須高度重視人力資源的現(xiàn)代管理，要根據(jù)自身經(jīng)營發(fā)展需要，建立起一套有關(guān)人才培養(yǎng)、選拔、考核、提高的科學(xué)合理的體系，使管理人才在實現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)管理中發(fā)揮強(qiáng)有力的作用。
（6）管理法制化。管理法制化是將管理工作制度化、規(guī)范化和程序化，能進(jìn)一步按照合同、協(xié)議明確甲、乙雙方之間的關(guān)系、權(quán)利、義務(wù)，是實現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)管理的根本保證。
3、結(jié)合江南長興廠區(qū)的特點(diǎn)，不斷探索，穩(wěn)步推進(jìn)。
我認(rèn)為以上這些現(xiàn)代物業(yè)管理的基本要素完全適用江南長興廠區(qū)現(xiàn)代物業(yè)管理。但是我們也應(yīng)看到廠區(qū)物業(yè)管理有其特征，它區(qū)別于一般意義上的管理服務(wù)，其根本就是要滿足現(xiàn)代造船快節(jié)奏生產(chǎn)和造船人的需要，實現(xiàn)全天候全方位的綜合性后勤保障服務(wù)。在服務(wù)內(nèi)容上，除了常規(guī)的保潔、工程維修、生活設(shè)備設(shè)施管理、綠化養(yǎng)護(hù)之外，還有、會務(wù)慶典、試航等較多的特色延伸服務(wù)。在服務(wù)對象上，有一般員工、有領(lǐng)導(dǎo)、還有船東、船檢、外商以及軍代表，對不同檔次人員，應(yīng)按不同要求、標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，為他們提供和營造一個安全、溫暖、快捷、方便、清潔、舒適的工作環(huán)境。再則是中船長興造船基地是個全新的企業(yè)，新廠房、新設(shè)備、員工多、規(guī)模大，因而管理難度大。
因此，我們在研究工作、制定計劃時必須考慮這些諸多因素和特點(diǎn)。同時，我們要循序漸進(jìn)，有計劃、有目標(biāo)地分階段有針對性的一步一步推進(jìn)。創(chuàng)新、建樹、實踐與世界一流造船基地相匹配的物業(yè)管理模式、理念、水平。
4、目前我們的管理服務(wù)與現(xiàn)代物業(yè)管理的差距
對現(xiàn)代物業(yè)管理的基本概念、內(nèi)容以及江南長興廠區(qū)現(xiàn)代物業(yè)管理的特點(diǎn)特征有了基本了解和認(rèn)識以后，檢查對照我們目前管理服務(wù)狀況，差距是明顯的，主要是：
（1）員工的理念轉(zhuǎn)變較慢，“以人為本，業(yè)主至上，依法管理”的公司管理理念還沒深深扎根。綜合素質(zhì)、服務(wù)水平還不能滿足現(xiàn)代造船快節(jié)奏和現(xiàn)代造船人的需求，表現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)要求不高、工作節(jié)奏較慢，工作講規(guī)范、講程序沒成為一種自覺行動，因此經(jīng)常會犯低級錯誤。
（2）“精細(xì)管理，精益求精，追求卓越”意識不強(qiáng)。公司推行的較先進(jìn)的現(xiàn)代管理服務(wù)舉措，如“三不一消除”、“3DS”、網(wǎng)格化管理雖在執(zhí)行，但落實得不夠扎實，起伏較大。在質(zhì)量控制、考核、檢查、激勵機(jī)制方面力度不夠。
（3）管理方法、管理手段還比較陳舊落后。方法上“人治”多于“法治”。手段上先進(jìn)的計算機(jī)及智能化、網(wǎng)絡(luò)化應(yīng)用不夠，如人事考勤、綠化養(yǎng)護(hù)、工程維修管理、保潔管理、物料領(lǐng)用管理、檔案管理等，因此員工工作積極性沒能充分調(diào)動，工作效率較低。
（4）在管理和服務(wù)上，現(xiàn)代先進(jìn)的工具設(shè)備較少，有些還比較原始，人力成本較大，如保潔、綠化養(yǎng)護(hù)。體現(xiàn)不出現(xiàn)代管理和專業(yè)管理水平。
（5）基礎(chǔ)管理工作還不扎實。如員工的培訓(xùn)，各種操作流程的完善，對員工績效掛鉤有效考核，各種基礎(chǔ)臺帳的建立完善等。
對于這些差距，我們已清醒地認(rèn)識到。在推進(jìn)現(xiàn)代物業(yè)管理的過程中，不斷創(chuàng)新，必須通過艱苦的努力，才能夠縮小并最終實現(xiàn)規(guī)定的目標(biāo)。
如何做到物業(yè)后勤保障與一流企業(yè)相匹配，我認(rèn)為除了在一整套思想組織體系之外，還必須保證服務(wù)“時間”上是全天候的，“空間”上是全方位的，“質(zhì)量”上是可控的，“標(biāo)準(zhǔn)”上嚴(yán)格執(zhí)行合同的。
近期生產(chǎn)線都在推行“5S”標(biāo)準(zhǔn)管理。“5S”是指整理、整頓、清掃、清潔、素養(yǎng)。旨在倡導(dǎo)優(yōu)雅的工作環(huán)境、良好的工作秩序、嚴(yán)明的工作紀(jì)律，提高工作效率，生產(chǎn)精密化產(chǎn)品，減少浪費(fèi)，節(jié)約物料成本和時間成本，確保安全生產(chǎn)，這是現(xiàn)代企業(yè)管理的一個重要舉措。這些對我們工作是一個很好的借鑒和促進(jìn)，我們的管理服務(wù)應(yīng)隨時調(diào)整，積極配合。以提供安全、快捷、方便、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，以創(chuàng)導(dǎo)、創(chuàng)造、維護(hù)、舒適的工作生活環(huán)境為重點(diǎn)，以優(yōu)化延伸特色服務(wù)為亮點(diǎn)，使服務(wù)上一個臺階，真正適應(yīng)滿足造船和造船人的需要。
5、對江南長興廠區(qū)現(xiàn)代物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的理解
我認(rèn)為江南長興廠區(qū)現(xiàn)代物業(yè)管理的根本標(biāo)志，就是看能否適應(yīng)和滿足現(xiàn)代造船生產(chǎn)需要，管理和服務(wù)是否得到業(yè)主認(rèn)可。
具體地說做到以下幾條：
（1）有一套符合現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展管理服務(wù)的理念。
中船長興造船基地是當(dāng)今世界比較先進(jìn)的造船企業(yè)，無論在管理上還是工藝流程、技術(shù)裝備上堪稱世界一流。作為后勤保障重要部分的物業(yè)管理必須與之適應(yīng)和匹配，要有一套符合現(xiàn)代企業(yè)管理服務(wù)的先進(jìn)理念，去指導(dǎo)和引領(lǐng)物業(yè)工作的開展。我認(rèn)為先進(jìn)的現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，應(yīng)該是“以人為本，業(yè)主至上，服務(wù)第一”，在管理服務(wù)質(zhì)量上要“精益求精，追求卓越”。在服務(wù)態(tài)度上想方設(shè)法為業(yè)主排憂解難，急造船人所急，想造船人所想，真正滿足現(xiàn)代造船生產(chǎn)的需要。
（2）有一套融合江南百年老廠企業(yè)文化的本公司文化和企業(yè)精神。
江南造船廠是一個具有143年歷史的老廠，發(fā)展至今已集聚了深厚的文化底蘊(yùn)，特別是“自強(qiáng)不息，打造一流”、“愛國奉獻(xiàn)，求實創(chuàng)新”的江南精神，錘煉和激勵了一代又一代的造船人。作為傳承了江南血脈的海鴻福船物業(yè)有幸承接了中船江南長興的物業(yè)工作，理應(yīng)創(chuàng)造性地融合到江南精神和企業(yè)文化中去。企業(yè)文化是一個企業(yè)的精神支柱，海鴻福船物業(yè)在現(xiàn)代物業(yè)管理中要不斷弘揚(yáng)“江南精神”，并創(chuàng)建自己的品牌特色，以“實施一流的管理、提供一流的服務(wù)、辦成一流的企業(yè)、創(chuàng)造一流的效益”為目標(biāo)，以“開拓創(chuàng)新、爭上一流”為企業(yè)精神。通過不斷地努力和探索，推進(jìn)企業(yè)發(fā)展。
（3）有一支富有朝氣、活力、肯學(xué)習(xí)、懂管理、素質(zhì)較高的管理團(tuán)隊和能吃苦、技術(shù)硬、拉得出、打得響的員工隊伍。
現(xiàn)代企業(yè)的一個重要標(biāo)志就是要有一支綜合素質(zhì)較好的員工隊伍。同樣，現(xiàn)代物業(yè)管理必須是以專業(yè)的、一流的員工隊伍為基礎(chǔ)，而且這是關(guān)鍵。因此，要抓住“人”這個重點(diǎn)，化大力，通過各種途徑培養(yǎng)和造就一批有用的“人才”，以此推進(jìn)現(xiàn)代物業(yè)管理。
（4）有一套嚴(yán)密的規(guī)章制度、質(zhì)量控制體系以及服務(wù)規(guī)范和操作流程。
規(guī)章制度、質(zhì)量控制、服務(wù)規(guī)范、操作流程說到底就是企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化管理，是企業(yè)組織現(xiàn)代化生產(chǎn)，實現(xiàn)企業(yè)科學(xué)管理，提高產(chǎn)品（服務(wù)）質(zhì)量水平，降低消耗，增加效益的重要手段。對促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步，合理配置資源，組織高效的生產(chǎn)（服務(wù)）起著十分重要的作用。我們要積極引進(jìn)和學(xué)習(xí)，并不斷探索創(chuàng)新先進(jìn)的管理制度和管理方法，使之成為推進(jìn)現(xiàn)代化管理的重要保證。
（5）有一套先進(jìn)的管理手段（如人、財、物的網(wǎng)絡(luò)管理）。
這是現(xiàn)代管理必不可少的，離開了先進(jìn)的現(xiàn)代管理手段是很難獲取高水平的管理的。先進(jìn)的管理手段可以有效地減少人力、物力和時間，極大地提高工作效率，尤其是電子計算機(jī)在各領(lǐng)域的應(yīng)用。因此，要不斷開發(fā)、研制軟件的應(yīng)用和推廣，以發(fā)揮先進(jìn)管理手段的強(qiáng)有力作用。
（6）有一套適合管理服務(wù)的較先進(jìn)的工作裝備。
古人云：“工欲善其事，必先利其器”，要與一流的企業(yè)相匹配。除了上面所說的先進(jìn)管理軟件上相適應(yīng)，硬件上應(yīng)適當(dāng)?shù)耐度耄粩喔?，引進(jìn)必要的工作裝備，以反映和體現(xiàn)現(xiàn)代專業(yè)管理服務(wù)的水平和形象，這也是現(xiàn)代物業(yè)管理的重要條件。
通過這些先進(jìn)的管理和舉措實施，使廠區(qū)環(huán)境面貌整潔、舒適、員工工作環(huán)境舒心，特色服務(wù)到位，滿足前方生產(chǎn)需求，體現(xiàn)廠區(qū)現(xiàn)代物業(yè)管理。
二、實踐江南長興廠區(qū)現(xiàn)代物業(yè)管理分階段目標(biāo)實施措施與設(shè)想
雖然我們已經(jīng)全面管起了廠區(qū)物業(yè)，但推行現(xiàn)代物業(yè)管理應(yīng)該還在起步階段，還在不斷地摸索和研究，并不斷地實踐。公司提出的“創(chuàng)一級企業(yè)資質(zhì)，樹江南長興品牌”的工作目標(biāo)，對加快推進(jìn)廠區(qū)現(xiàn)代物業(yè)管理更增強(qiáng)了緊迫感。盡管在實際工作中還會碰到很多困難，但我們的目標(biāo)是堅定不移的。認(rèn)真學(xué)習(xí)，勇于探索，努力實踐用二年的時間爭取在實踐廠區(qū)現(xiàn)代物業(yè)管理上取得明顯的成果。第一階段，用一年的時間抓好基礎(chǔ)管理，因為我們基礎(chǔ)管理是相當(dāng)脆弱的。主要表現(xiàn)在：員工的素質(zhì)參差不齊，制度執(zhí)行不力，服務(wù)質(zhì)量和工作規(guī)范沒達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)，成本控制還有很大潛力。因此：
1、抓好隊伍建設(shè)，因為人的因素是最重要的。首先是管理團(tuán)隊的素質(zhì)，加強(qiáng)培訓(xùn)，學(xué)習(xí)先進(jìn)的理念，提高效率，要采取走出去請進(jìn)來的方式，學(xué)人之長，補(bǔ)己之短。其次是對于一般員工，重點(diǎn)是加強(qiáng)工作責(zé)任心和技能培訓(xùn)，崗前、崗中、現(xiàn)場培訓(xùn)缺一不可，通過常抓不懈，以提高綜合素質(zhì)。
2、抓好服務(wù)工作的規(guī)范化和程序化，廠區(qū)各物業(yè)服務(wù)中心都要編制各工種的工作流程圖，并嚴(yán)格按工作流程圖開展工作。包括工具的定點(diǎn)規(guī)范擺放，加強(qiáng)督察，在提高工作效率，提供規(guī)范服務(wù)的同時，減少人力、財力、時間等資源的浪費(fèi)。
3、繼續(xù)以“三不一消除”和“3DS”為抓手，完善網(wǎng)格化管理，并加強(qiáng)檢查考核?！叭灰幌敝攸c(diǎn)抓難看的地方和清理死角，結(jié)合生產(chǎn)線開展的“5S”管理，推進(jìn)環(huán)境建設(shè)。3DS重點(diǎn)抓巡視覆蓋面及發(fā)現(xiàn)問題整改的及時性，以提高工作質(zhì)量。
4、合理配置人員，科學(xué)安排勞動力，控制用人成本，降低物料消耗，努力降本增效。
5、規(guī)范執(zhí)行合同，加強(qiáng)與業(yè)主溝通，建立和完善互通機(jī)制和平臺，定期與業(yè)主方交流，傾聽業(yè)主意見，并及時反饋他們提出問題的處理意見和結(jié)果，并使我們的工作得到他們的理解和支持。
第二階段，在基礎(chǔ)管理工作做扎實的基礎(chǔ)上，再用一年時間，將廠區(qū)現(xiàn)代物業(yè)管理進(jìn)一步推進(jìn)。那就是“精益求精”“追求卓越”管理上做到精細(xì)，服務(wù)上做到優(yōu)質(zhì)、高效，成本消耗上最低的較佳狀態(tài)。在管理方面，生產(chǎn)線應(yīng)導(dǎo)入ISO9001—2000質(zhì)量管理體系來提升項目管理水平及標(biāo)準(zhǔn)化，為提高效能，提高工作效率，應(yīng)創(chuàng)造條件探索物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺，在人力資源、物資采購、工程管理上首先推廣應(yīng)用。在硬件方面，再增加適當(dāng)?shù)耐度?，以人為本，改善員工的勞動強(qiáng)度。特別是保潔方面可以添置一些小型的美觀清掃保潔機(jī)械，一是提升我公司專業(yè)管理服務(wù)的形象，二是現(xiàn)代物業(yè)管理必不可少的條件之一。
以上是我關(guān)于對推進(jìn)江南長興廠區(qū)現(xiàn)代物業(yè)管理的一些認(rèn)識和想法，我認(rèn)為只要我們認(rèn)定目標(biāo)，認(rèn)真苦練內(nèi)功，扎扎實實，一步一個腳印工作，江南長興廠區(qū)現(xiàn)代物業(yè)管理美好愿望一定呈現(xiàn)。公司提出的創(chuàng)一級企業(yè)資質(zhì)，樹江南長興品牌的目標(biāo)一定能實現(xiàn)！